Вартість оренди в ТРЦ Києва та інших містах України

29.10.2021

2020 рік був одним з найскладніших для ритейлу і торгової нерухомості. Зниження відвідуваності торгово-розважальних центрів і падіння купівельної спроможності українців призвели до обвалу орендних ставок в ТРЦ від 5% до 30%.

Проте у 2021 році ситуація дещо покращилася: вартість квадратних метрів за перше півріччя зросла в середньому на 5%-10%. The Page дослідило ціни на оренду в ТРЦ в різних містах України.

Якірні бренди — основа успіху

На ціну квадратного метру впливають характеристики самого ТРЦ – його місце розташування та потоки потенційних покупців. При цьому вагомим фактором залишається і набір якірних операторів. Це великий супермаркет, розважальний сегмент, заклади громадського харчування, фешн магазини.

Українці під час вибору ТРЦ, насамперед, звертають увагу на присутність магазинів відомих міжнародних універмагів та монобрендових магазинів. При цьому у них є частина якірних брендів, які працюють на умовах франчайзингу та належать українським компаніям, наприклад: Tommy Hilfiger, Gant, Tom Tailor, Sandro, Maje, Hugo Boss, Levi’s та інші.

Катерина Весна, керівниця департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні зазначила, що наразі в ТРЦ у категорії «продуктові магазини» домінують українські мережі.

«Сільпо», «Варус» та інші, але з ними конкурують відомий французький рітейлер Auchan, німецька мережа Spar та мережа Novus із часткою іноземного капіталу. Більшість якірних закладів харчування також українського походження, виключенням є зона харчування в ТРЦ Blockbuster Mall, де організацію фудмаркету *STARS віддали в управління іноземному оператору”, — пояснила Весна.

Щодо орендних ставок у ТРЦ, то ще вони суттєво залежать від розміру орендованої площі та товарної групи.

«Найвищі орендні ставки, $/м2/місяць у Києві: ТРЦ (секції по 100-200 м²) – 60-70, на головних торговельних вулицях – близько 70. Зокрема, для фешн брендів середнього сегменту у київських ТРЦ ставки можуть стартувати від 10$ за м2, окрім цього експлуатаційні платежі складають близько 10$. В інших містах-мільйонниках рівень орендних ставок дещо нижче, ніж у Києві. Скажімо, в Одесі найвищий рівень це 50-60 $ за м2, а стартують вони від 8$ за м2. У невеликих містах-обласних центрах, як наприклад Тернопіль, орендні ставки починаються від 7$ за м2 і доходять до 20$», — зазначила Юлія Кузнєцова, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine.
За даними OLX Нерухомість, у третьому кварталі 2021 середня вартість оренди за 1 м² в ТРЦ України розподілилася таким чином:

Яка вакантність приміщень?

За інформацією ОLХ Нерухомість, сьогодні представлено найбільшу кількість вільних об’єктів у Київі, Дніпрі, Харкові, Одесі та Львові. При цьому рівень вакантності у різних містах не є однорідним. Так, у торговельних центрах Києва він складає близько 10%-11%. Зокрема, на цей показник вплинуло відкриття у 2020 році такого великого об’єкту, як ТРЦ Retroville та позначиться старт роботи ТРЦ Respublika Park у листопаді.

“До кінця 2023 року у столиці мають відкритися 12 нових торговельних центрів, які завжди на моменті старту викликають навколо себе широкий ажіотаж, а відповідно і прибутки. Якщо ці плани реалізуються, то площа вільних для оренди приміщень зросте на додаткові 800 тис. м2. А загалом у різних містах України у 2022 році очікується введення в експлуатацію одразу кількох нових об’єктів ТРЦ – сумарно близько 1.5 млн м2».

У свою чергу, середній рівень вакантності в Одесі — до 5%. Це пов’язано з досить обмеженою пропозицію: за останні 5 років тут не було введено в експлуатацію жодного професійного ТЦ/ТРЦ площею більше 30 000 м2. Але у найближчі три роки в Одесі плануються до відкриття 8 торгових об’єктів загальною площею близько 220 000 м2, що суттєво підвищить середній рівень вакантності.

Натомість у маленьких містах, де спостерігається дефіцит сучасних і якісних торгових площ, особливо помітний розрив за рівнем вакантності між різними ТЦ. Так, у Терпнополі є ТЦ, у яких на сьогодні нульовий рівень вакантності. У той же час у менш популярних та відвідуваних ТЦ, вакантність доходить до 8%.

Наскільки ціна на оренду може зрости у наступному році?

Карантинні роки відзначаються спадом відвідуваності торгових об’єктів, разом із зростанням проведеного у закладах часу та середнього чеку: за даними опитування NAI Ukraine, +15% у 2020 році та +30% у 2021 році. Цей показник утримує рітейл «на плаву».

Наразі найбільш успішні проекти — великі ТРЦ «все в одному місці», де можна закрити максимум потреб, економлячи час та мінімізуючи відвідування місць з натовпом.Катерина Весна — керівниця департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні

“Ми не очікуємо значного зростання орендних ставок у наступному році, вони будуть підвищені власниками у межах передбаченого рівня індексації або планового рівня підвищення орендної плати відповідно до умов договорів оренди. Зазвичай це – 5-15%, а для ТЦ/ТРЦ, які відкрилися в 2021 році, індексація може сягати 20%.

Варто зауважити, що у разі суттєвого впливу заходів, пов’язаних із запобіганням розповсюдження Covid-19, таких як локдаун або обмеження відвідуваності для невакцинованого населення, можуть спостерігатися зниження відвідуваності ТРЦ. І, як наслідок, зменшення товарообігів у роздрібних мереж, які працюють у ТРЦ. У такому випадку, швидше за все буде застосована практика короткострокових домовленостей зі зниження фіксованої частини орендної плати на час таких обставин”.

Зокрема, в Україні на періоди локдауну була наступна система домовленостей с орендодавцями – ТРЦ: компенсація комунальних послуг та експлуатаційних платежів, з повною відсутністю орендної плати на період закриття магазину. А також з частковою її компенсацією у разі використання приміщення магазину у локдаун як склад/пункт видачі тощо.

Київ залишається лідером по забезпеченості торговими площами в Україні.

Які тенденції ми побачимо у майбутньому?

Аналітики передбачають у найближчі роки зростання у ТРЦ сегменту shoppertainment (розваги та покупки) на 50%. А також збільшення частки коворкінгів у торгових об’єктах, які формуватимуть своє ком’юніті постійного пулу клієнтів.

Юлія Кузнєцова, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine виділила чотири ключові тенденції. По-перше, відбувається об’єднання у межах торговельних центрів офлайн та онлайн рітейлу. Мова йде про розвиток та вдосконалення онлайн сервісів доставки продуктів, розміщення у межах ТЦ точок видачі великих інтернет-магазинів та маркет-плейсів.

Друге — триває подальша диджіталізація: таргетування big data щодо відвідувачів та орендаторів, як основа для якісної аналітики та інтерактивний досвід покупок + цифрові події від ТЦ. Майбутній розвиток технологій дозволить операторам агрегувати величезні масиви даних для вивчення та деталізації портрету споживача. Та належним чином вибудувати просторову організацію всередині торгового приміщення, як це роблять Amazon і Springboard Research.

По-третє, ТРЦ – як точки соціального тяжіння – place making. Відповідно, виникає необхідність пошуку архітектурних і технологічних рішень, які роблять такий простір максимально комфортним для довгострокового перебування. Концепції, які передбачають простори для дітей та комфортного сімейного дозвілля, простори для роботи та бізнес-зустрічей.

І по-четверте, це світовий тренд стійкого розвитку, який підхоплюють вітчизняні торговельні центри. Підтримка та просування місцевих підприємців, особливо у продуктовому ритейлі та food beverage сегменті, підвищення екологічності (скорочення споживання пластику, роздільний збір сміття, використання енергоощадних технологій), благодійні ініціативи.

Джерело: The Page