Стоимость аренды в ТРЦ Киева и других городах Украины

29.10.2021

2020 год был одним из самых сложных для ритейла и торговой недвижимости. Снижение посещаемости торгово-развлекательных центров и падение покупательной способности украинцев привели к обвалу арендных ставок в ТРЦ от 5 до 30%.

Однако в 2021 году ситуация несколько улучшилась: стоимость квадратных метров за первое полугодие выросла в среднем на 5-10%. The Page исследовало цены на аренду в ТРЦ в разных городах Украины.

Якорные бренды – основа успеха

На стоимость квадратного метра влияют свойства самого ТРЦ – его местоположение и потоки возможных покупателей. При этом значимым фактором остается и набор якорных операторов. Это большой супермаркет, развлекательный сегмент, заведения общепита, фэшн магазины.

Украинцы при выборе ТРЦ прежде всего обращают внимание на присутствие магазинов известных международных универмагов и монобрендовых магазинов. При этом у них есть часть якорных брендов, работающих на условиях франчайзинга и принадлежащих украинским компаниям, например Tommy Hilfiger, Gant, Tom Tailor, Sandro, Maje, Hugo Boss, Levi’s и другие.

Екатерина Весна, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине отметила, что в ТРЦ в категории «продуктовые магазины» доминируют украинские сети.

Сильпо, Варус и другие, но с ними конкурируют известный французский ритейлер Auchan, немецкая сеть Spar и сеть Novus с долей иностранного капитала. Большинство якорных заведений питания также украинского происхождения, исключением является зона питания в ТРЦ Blockbuster Mall, где организацию фудмаркета STAR отдали в управление иностранному оператору», — пояснила Весна.

Что касается арендных ставок в ТРЦ, то они существенно зависят от размера арендованной площади и товарной группы.

«Высокие арендные ставки, $/м2/месяц в Киеве: ТРЦ (секции по 100-200 м²) – 60-70, на главных торговых улицах – около 70. В частности, для фэшн брендов среднего сегмента в киевских ТРЦ ставки могут стартовать от 10 $ за м2, кроме этого эксплуатационные платежи составляют около 10$. В других городах-миллионниках уровень арендных ставок несколько ниже, чем в Киеве. Скажем, в Одессе самый высокий уровень это 50-60$ за м2, а стартуют они от 8$ за м2. В небольших городах-областных центрах, например Тернополь, арендные ставки начинаются от 7$ за м2 и доходят до 20$», — отметила Юлия Кузнецова, руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine.

По данным OLX Недвижимость, в третьем квартале 2021 года средняя стоимость аренды за 1 м² в ТРЦ Украины распределилась следующим образом:

Какая вакантность помещений?

По информации ОLХ Недвижимость сегодня представлено наибольшее количество свободных объектов в Киеве, Днепре, Харькове, Одессе и Львове. При этом уровень вакантности в разных городах не однороден. Так, в торговых центрах Киева он составляет около 10% -11%. В частности, на этот показатель повлияло открытие в 2020 году такого крупного объекта как ТРЦ Retroville и отразится старт работы ТРЦ Respublika Park в ноябре.

«К концу 2023 года в столице должны открыться 12 новых торговых центров, которые всегда на момент старта вызывают вокруг себя широкий ажиотаж, а соответственно и доходы. Если эти планы реализуются, то площадь свободных для аренды помещений вырастет на дополнительные 800 тыс. м2. В целом в разных городах Украины в 2022 году ожидается ввод в эксплуатацию сразу нескольких новых объектов ТРЦ – суммарно около 1.5 млн м2».

В свою очередь, средний уровень вакантности в Одессе – до 5%. Это связано с довольно ограниченным предложением: за последние 5 лет здесь не было введено в эксплуатацию ни одного профессионального ТЦ/ТРЦ площадью более 30 000 м2. Но в ближайшие три года в Одессе планируется открытие 8 торговых объектов общей площадью около 220 000 м2, что существенно повысит средний уровень вакантности.

В маленьких городах, где наблюдается дефицит современных и качественных торговых площадей, особенно заметен разрыв по уровню вакантности между различными ТЦ. Так, в Тернополе есть ТЦ, у которых сегодня нулевой уровень вакантности. В то же время в менее популярных и посещаемых ТЦ вакантность доходит до 8%.

Насколько цена аренды может вырасти в следующем году?

Карантинные годы отмечаются спадом посещаемости торговых объектов вместе с ростом проведенного в заведениях времени и среднего чека: по данным опроса NAI Ukraine, +15% в 2020 году и +30% в 2021 году. Этот показатель удерживает ритейл «на плаву».

Сейчас наиболее успешные проекты — большие ТРЦ «все в одном месте», где можно закрыть максимум потребностей, экономя время и минимизируя посещение мест с толпой.

Екатерина Весна — руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине

«Мы не ожидаем значительного роста арендных ставок в следующем году, они будут повышены собственниками в пределах предусмотренного уровня индексации или планового уровня повышения арендной платы в соответствии с условиями договоров аренды. Обычно это – 5-15%, а для открывшихся в 2021 году ТЦ/ТРЦ индексация может достигать 20%.

Следует отметить, что в случае существенного влияния мер, связанных с предотвращением распространения Covid-19, таких как локдаун или ограничение посещаемости для невакцинированного населения, могут наблюдаться снижение посещаемости ТРЦ. И, как следствие, уменьшение товарооборотов в розничных сетях, работающих в ТРЦ. В таком случае, скорее всего, будет применена практика краткосрочных договоренностей по снижению фиксированной части арендной платы на время таких обстоятельств».

В частности, в Украине на периоды локдауна была следующая система договоренностей с арендодателями – ТРЦ: компенсация коммунальных услуг и эксплуатационных платежей с полным отсутствием арендной платы на период закрытия магазина. А также с частичной компенсацией в случае использования помещения магазина в локдаун как склад/пункт выдачи и т.д.

Киев остается лидером по обеспечению торговыми площадями в Украине.

Какие тенденции мы увидим в будущем?

Аналитики предполагают в ближайшие годы рост в ТРЦ сегмента shoppertainment (развлечения и покупки) на 50%. А также увеличение доли коворкингов в торговых объектах, которые будут формировать свое комьюнити постоянного пула клиентов.

Юлия Кузнецова, руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine выделила четыре ключевые тенденции. Во-первых, происходит объединение в рамках торговых центров офлайн и онлайн ритейла. Речь идет о развитии и совершенствовании онлайн сервисов доставки продуктов, размещении в ТЦ точек выдачи крупных интернет-магазинов и маркет-плейсов.

Второе – продолжается дальнейшая диджитализация: таргетирование big data по отношению к посетителям и арендаторам, как основа для качественной аналитики и интерактивный опыт покупок + цифровые события от ТЦ. Предстоящее развитие технологий позволит операторам агрегировать огромные массивы данных для изучения и детализации портрета потребителя. И должным образом выстроить пространственную организацию внутри торгового помещения, как это делают Amazon и Springboard Research.

В-третьих, ТРЦ – как точки социального тяготения – place making. Соответственно возникает необходимость поиска архитектурных и технологических решений, которые делают такое пространство максимально комфортным для долгосрочного пребывания. Концепции, которые предусматривают просторы для детей и комфортного семейного досуга, просторы для работы и бизнес-встреч.

И в-четвертых, это мировой тренд устойчивого развития, подхватываемый отечественными торговыми центрами. Поддержка и продвижение местных предпринимателей, особенно в продуктовом ритейле и food beverage сегменте, повышение экологичности (сокращение потребления пластика, раздельный сбор мусора, использование энергосберегающих технологий), благотворительные инициативы.

Источник: The Page