Посткарантинні тренди на ринку офісної нерухомості

31.05.2021

Керівниця відділу офісної нерухомості консалтингової компанії NAI Ukraine Анна Орєхова: Поки що не йдеться про глобальну відмову від офісів, але вже помітний тренд до децентралізації – переміщенню ближче до житлових районів
Після того, як в Україні завершився локдаун, консалтери і експерти з нерухомості один за одним почали відзначати кардинальні зміни на ринку офісної нерухомості: скоротилася кількість договорів оренди, багато компаній замість офісів вирішили працювати в коворкінг, а ті офіси, які все ж залишилися, активно переносять в житлові масиви.

Українські Новини дізналися у керівниці відділу офісної нерухомості консалтингової компанії NAI Ukraine Анни Орєхової які ж тренди на ринку офісної нерухомості з’явилися після локдауна і чого варто очікувати в майбутньому.

Якою є ситуація на ринку офісної нерухомості після завершення локдауну?

Відповідаючи на це запитання, одразу назвемо основний тренд – користувачі послуг (орендарі)  змінили своє ставлення і сприйняття  офісних просторів. Враховуючи тенденції до зменшення часу  перебування в офісі  за рахунок «примусового» (карантинні обмеження) переходу до формату дистанційної роботи, орендарі (ЛПРи, власники компаній) психологічно не готові витрачати такі ж суми та збільшувати операційні витрати на оренду, організацію робочого простору, як це було до карантину. Особливо такий підхід характерний  для ІТ-компаній, де члени команд зазвичай працюють відокремлено і рідко контактують між собою. Наприклад, одна з букмекерських компаній   відмовилася від частини орендованого офісу в одному з бізнес-центрів Печерського району  і видала співробітникам абонементи на коворкінг, зараз відвідування офісу вибіркове, за бажанням та в залежності від типу роботи. Такий формат використовують і інші компанії. Також на ринку технологій з’явилося різне програмне забезпечення, що надає технічну підтримку онлайн роботи та задовольняє контролюючі, командоутворюючі функції офісів.

Орендарі, в свою чергу,  очікують значно понижені орендні ставки та поступки, проте управляючі компанії та девелопери здебільшого поки не готові задовольняти ці умови. Вони слідкують за ситуацією та зайняли очікувальну позицію.

Найбільше COVID-19 вплинув на нові бізнес-центри моноформату (тільки офіси) зі слабкою інфраструктурою, незручним географічним розміщенням, невеликим паркінгом, вони  мають значні труднощі з заповненням офісних площ. Наприклад, один з бізнес-центрів в центрі Києва не користується попитом і має такі проблеми: обмежену кількість паркомісць, незручні планувальні рішення ,високий коефіцієнт БОМА, низька стеля  в реконструйованому корпусі.

Також орендарі неохоче інвестують в ремонт приміщень в стані shell&core (нові БЦ пропонують орендувати приміщення найчастіше в такому стані), оскільки вони не впевнені, що зможуть повноцінно використовувати офіс  чи орендуватимуть його тривалий час.

Поки що не йдеться про глобальну відмову від офісів, але вже помітний тренд до децентралізації їх розташування, що має шанси стати довгостроковим – розміщення офісної інфраструктури, з коворкінговою складовою включно, ближче до населених спальних районів, тобто формат – офіси як житлова інфраструктура. Великі компанії, залишаючи лімітований хед-офіс у центрі, відкривають умовні «філіали» для роботи частини команд ближче до їх дому. З точки зору трафіку, густоти житла та наявності інфраструктури, особливо перспективним районом для децентралізації є Лівий берег.

Чи є наразі нові пропозиції на ринку офісної нерухомості?

Варто зауважити, що Ковальська наприкінці 2020 анонсувала будівництво бізнес-парку «Nuvo» який відповідатиме міжнародним стандартам та закриватиме всі потреби користувачів.

У першому кварталі ввівся в експлуатацію БЦ LUWR площею 22 тис. м.кв.

Раніше експерти NAI Ukraine констатували скорочення кількості договорів про оренду офісної нерухомості у 2020 році. Чи зберігається ця тенденція зараз?

На тому ж рівні. Сезон підвищення активності щодо оренди офісів спостерігається  зазвичай восени.

Валове поглинання у першому кварталі – 11 000 м. кв., що вдвічі менше за 2020 рік, тобто тренд до скорочення попиту продовжується.

Якою зараз є зацікавленість орендарів у коворкінгах? Їх популярність зростає чи частіше, все ж, орендують офіси?

Коворкінги стають все більш популярним форматом для оптимізації оренди – гнучкі умови, відсутність капітальних витрат, адміністративний супровід. Проте формат залишає ряд недоліків серед яких шум, порушення приватності та конфіденційності. Тому таке рішення не є успішним для всіх компаній з точки зору повного переїзду,  але залишається найбільш дієвим та комфортним методом децентралізації та оптимізації частини оренди. Розміщення коворкінгу в рамках інфраструктури БЦ варто передбачати, щоб забезпечувати гнучкість роботи.

Зараз на ринку офісної нерухомості простежується тенденція децентралізації. Які райони зараз є популярними серед орендарів?

Всі локації, де зійшлися параметри зручної транспортної доступності, достатньої інфраструктури, близькості житлових масивів та наявності якісної офісної пропозіції. Загалом це Борщагівка, Голосіївський райони.  Приділяється увага  Лівому берегу, за рахунок збільшення концентрації якісних (елітних) новобудов вздовж Дніпра.

За динамікою вакантності у розрізі суб-ринків, найменших змін зазнали прайм локації та Поділ – стабільно у діапазоні 8-10%. Також невеликим ростом вакантності відрізнялися периферійні локації, зокрема, Лівий берег. Тоді як прицентральні райони збільшили вільні площі, що разом з новою пропозицією тут призвело до зростання  загальноринкової вакантності до 13.5% ( з 12.5% на кінець 2020). Це відображає 2 тренди: частина компаній користуються падінням орендних ставок для переїзду в центр міста, а інша частина, оптимізує розміщення офісів ближче до спальних районів та місць проживання співробітників через віддалену та гнучку роботу.

Які міста, крім Києва, зараз є популярними серед орендарів офісної нерухомості?

Це міста, що мають значний кадровий потенціал для компаній-представників креативної економіки, для України перш за все – для ІТ сектору. Харків, Дніпро, Одеса – класично. Однозначно Львів (здебільшого ІТ-сектор, що працює на західні ринки). Вінниці також приділяється певна увага (ймовірно, через близькість до столиці).

Існує конкуренція між містами, оскільки в країні великий дефіцит кадрів, і випускники технічних вузів напрямків інформаційних технологій країни вже на кілька років вперед можуть бути «зафрахтовані». Активний шлях в регіони компаніями-роботодавцями ще не почався,  в зв’язку з  чим відбувається  значне зростання заробітних плат. Співробітники  використовують це для підвищення своєї матеріальної компенсації, але, врешті решт, це не може бути «endless process». В Україні зараз існує шанс для будь-якого міста, де є технічні ВНЗ. І це, зі свого боку, відповідає глобальній тенденції в тому, що зараз дуже активно зростає конкуренція між містами, у зв ‘язку з «втратою» зв’ язку з офісом, можливістю працювати віддалено, сьогодні практично кожна локація, яка володіє зручностями для життя, може конкурувати з центральними районами столиці. Зараз конкурентною перевагою є зручність життя, а вимірюється вона наявністю інфраструктури. Це надає шанс девелопменту нерухомості в регіонах, де є попит на житло. Всі регіони будуються або готуються до будівництва, тому є попит на офісні площі, а головні їх споживачі – філії айті-компаній.

Які ви розглядаєте сценарії поведінки компаній-орендарів, що перейшли на віддалену роботу після завершення пандемії? Наскільки багато з них повернеться до повноцінної офісної роботи?

У більшості орендарів, для прикладу ІТ сфери, залишається план до повернення в офіс на кінець 2021-2022 рр (залежно від темпів вакцинації). Проте повернуться явно не всі компанії, або ж не у повному обсязі. Компанії та команди, принцип роботи яких ґрунтується на командній співпраці, де має місце творча складова в процесі діяльності, відчувають зменшення продуктивності та якості реалізованих проєктів, а тому швидше повернуться до звичної організації праці. Ті, кому це менш актуально, швидше за все збережуть віддалену або гнучку роботу довгостроково. За даними ще допандемічного дослідження поколінь Deloitte, 58% представників міленіалів та більш молодих поколінь, вважають головною метою формування своєї стратегії зайнятості знаходження балансу «робота-особисте життя», а 84% вважають  формат віддаленої роботи  найкращим.

Як карантин змінив орендні ставки і що ви очікуєте після його завершення?

Ставки зменшились на всі класи БЦ і точно значно не підвищаться, допоки, зрозуміло, попит на оренду не перевищить пропозицію (що наразі і так має тенденцію до збільшення).

Чи існує в Києві потреба в додаткових офісних центрах і в яких районах?

У цілому вихід нових офісних проєктів на ринок у поточних ринкових умовах став більш складним. Проте проєкти, що вдало розташовані (транспорт + інфраструктура), мають актуальну концепцію (оптимальний набір сервісів, гнучкі офіси тощо) будуть затребуваними.Безперечно користуються популярністю представницькі бізнес-центри з великим паркінгом (враховуючи нові обмеження щодо паркування ) та відсутністю значних заторів, наявною зручною транспортною розв’язкою. Лівий берег (межі Лівобережна- Осокорки).

Актуальність збереже розвиток офісної складової у рамках розвитку формату blended use.

Кардинальні зміни, які відбуваються на ринку нерухомості викликані вивільненням великої кількості часу і бажанням споживача жити повноцінним життям, і витрачати мінімальний час на досягнення цього повноцінного життя. Тому офіси мігрують в райони нового сучасного житла, торгівля також рухається в цьому напрямку, освіта і медицина – аналогічно. Та й взагалі вся інфраструктура (житло, місця роботи, сервіси, магазини, освітня, медична та спортивна, місця відпочинку та розваг) буде концентруватися навколо районів з сучасним життям, тому що там знаходяться її споживачі і вони не готові до переїзду. Інфраструктура повинна бути в 15-20 хвилинної пішої доступності.

Джерело: Українські новини