Постакарантинные тренды на рынке офисной недвижимости

31.05.2021

Руководительница отдела офисной недвижимости консалтинговой компании NAI Ukraine Анна Орехова: Пока что не идет речь о глобальном отказе от офисов, но уже заметен тренд к децентрализации – перемещению поближе к жилым районам

После того, как в Украине завершился локдаун, консалтеры и эксперты по недвижимости один за другим начали отмечать кардинальные изменения на рынке офисной недвижимости: сократилось количество договоров аренды, много компаний вместо офисов решили работать в коворкингах, а те офисы, которые все же остались, активно переносят в жилые массивы.

Українські Новини узнали у руководительницы отдела офисной недвижимости консалтинговой компании NAI Ukraine Анны Ореховой какие же тренды на рынке офисной недвижимости появились после локдауна и чего стоит ожидать в будущем.

Какой есть ситуация на рынке офисной недвижимости после завершения локдауна?

Отвечая на этот вопрос, сразу назовем основной тренд — пользователи услуг (арендаторы) изменили свое отношение и восприятие офисных пространств. Учитывая тенденции к сокращению времени пребывания в офисе за счет «принудительного» (карантинные ограничения) перехода в формат дистанционной работы, арендаторы (ЛПРы, владельцы компаний) психологически не готовы тратить такие же суммы и увеличивать операционные траты на аренду, организацию рабочего пространства, как это было до карантина. Особенно такой подход характерен для ІТ-компаний, где члены команд обычно работают отдельно и редко контактируют между собой. Например, одна из букмекерских компаний отказалась от части арендованного офиса в одном из бизнес-центров Печерского района и выдала сотрудникам абонементы на коворкинг; сейчас посещение офиса выборочное, по желанию и в зависимости от типа работы. Такой формат используют и другие компании. Также на рынке технологий появилось разное программное обеспечение, которое предоставляет техническую поддержку онлайн работы и удовлетворяет контролирующие, командообразующие функции офисов.

Арендаторы, в свою очередь, ожидают значительно сниженные арендные ставки и уступки, но управляющие компании и девелоперы в большинстве своем пока не готовы удовлетворять эти условия. Они следят за ситуацией и заняли выжидающую позицию.

Больше всего COVID-19 повлиял на новые бизнес-центры моноформата (только офисы) со слабой инфраструктурой, неудобным географическим расположением, небольшим паркингом, они имеют значительные трудности с заполнением офисных площадей. Например, один из бизнес-центров в центре Киева не пользуется спросом и имеет такие проблемы: ограниченное количество паркомест, неудобные планировочные решения, высокий коэффициент БОМА, низкий потолок в реконструированном корпусе.

Также арендаторы неохотно инвестируют в ремонт помещений в состоянии shell&core (новые БЦ предлагают арендовать помещения чаще всего в таком состоянии), поскольку они не уверены, что смогут полноценно использовать офис или арендовать его длительное время.

Пока что не идет речь о глобальном отказе от офисов, но уже заметен тренд к децентрализации их расположения, что имеет шансы стать долгосрочным – размещение офисной инфраструктуры, с коворкинговой составляющей включительно, ближе к населенным спальным районам, то есть формат – офисы как жилищная инфраструктура. Большие компании, оставляя лимитированный хед-офис в центре, открывают условные «филиалы» для работы части команд ближе к их дому. С точки зрения трафика, густоты жилья и наличия инфраструктуры, особенно перспективным районом для децентрализации является Левый берег.

Есть ли сейчас новые предложения на рынке офисной недвижимости?

Стоит отметить, что «Ковальская» в конце 2020 года анонсировала строительство бизнес-парка «Nuvo», который будет отвечать международным стандартам и закрывать все нужды пользователей.

В первом квартале был введен в эксплуатацию БЦ LUWR площадью 22 тис. кв. м.

Ранее эксперты NAI Ukraine констатировали сокращение количества договоров об аренде офисной недвижимости в 2020 году. Сохраняется ли эта тенденция сейчас?

На том же уровне. Сезон повышения активности относительно аренды офисов наблюдается зачастую осенью.

Валовое поглощение в первом квартале – 11 000 кв. м, что вдвое меньше за 2020 год, то есть тренд к сокращению спроса продолжается.

Какая сейчас есть заинтересованность арендаторов в коворкингах? Их популярность растет или чаще, все же, арендуют офисы?

Коворкинги становятся все более популярным форматом для оптимизации аренды – гибкие условия, отсутствие капитальных трат, административное сопровождение. При этом формат оставляет ряд недостатков, среди которых шум, нарушение приватности и конфиденциальности. Поэтому такое решение не является успешным для всех компаний с точки зрения полного переезда, но остается наиболее действенным и комфортным методом децентрализации и оптимизации части аренды. Размещение коворкинга в рамках инфраструктуры БЦ стоит предусмотреть, чтобы обеспечивать гибкость работы.

Сейчас на ринке офисной недвижимости наблюдается тенденция децентрализации. Какие районы сейчас являются популярными среди арендаторов?

Все локации, где сошлись параметры удобной транспортной доступности, достаточной инфраструктуры, близости жилых массивов и наличия качественного офисного предложения. В общем это Борщаговка, Голосеевский район.  Уделяется внимание Левому берегу, за счет увеличения концентрации качественных (элитных) новостроек вдоль Днепра.

По динамике вакантности в разрезе суб-рынков, наименьше изменились прайм локации и Подол – стабильно в диапазоне 8-10%. Также небольшим ростом вакантности отличались периферийные локации, в частности, Левый берег. Тогда как прицентральные районы увеличили свободные площади, что вместе с новым предложением тут привело к увеличению общерыночной вакантности до 13,5% (с 12,5% на конец 2020 года). Это отображает 2 тренда: часть компаний пользуются падением арендных ставок для переезда в центр города, а другая часть оптимизирует расположение офисов ближе к спальным районам и местам проживания сотрудников через отдаленную и гибкую работу.

Какие города, кроме Киева, сейчас являются популярными среди арендаторов офисной недвижимости?

Это города, которые имеют значительный кадровый потенциал для компаний-представителей креативной экономики, для Украины в первую очередь – для ІТ сектора. Харьков, Днепр, Одесса — классически. Однозначно Львов (в большинстве случаев ІТ-сектор, который работает на западные рынки). Виннице также уделяется некоторое внимание (вероятно, из-за близости к столице).

Существует конкуренция между городами, поскольку в стране большой дефицит кадров, и выпускники технических вузов направлений информационных технологий страны уже на несколько лет вперед могут быть «зафрахтованными». Активный путь в регионы компаниями-работодателями еще не начался, в связи с чем происходит значительное увеличение заработных плат. Сотрудники используют это для повышения своей материальной компенсации, но, в конце концов, это не может быть «endless process». В Украине сейчас существует шанс для любого города, где есть технические вузы. И это, со своей стороны, отвечает глобальной тенденции в том, что сейчас очень активно растет конкуренция между городами, в связи с «потерей» связи с офисом, возможностью работать отдаленно, сегодня практически каждая локация, которая владеет удобствами для жизни, может конкурировать с центральными районами столицы. Сейчас конкурентным преимуществом является удобство жизни, а измеряется оно наличием инфраструктуры. Это предоставляет шанс девелопменту недвижимости в регионах, где есть спрос на жилье. Все регионы строятся или готовятся к строительству, потому есть спрос на офисные площади, а главные их потребители — филии ІТ-компаний.

Какие вы рассматриваете сценарии поведения компаний-арендаторов, которые перешли на удаленную работу после завершения пандемии? Сколько из них вернется к полноценной офисной работе?

У большинства арендаторов, к примеру, ІТ-сферы, остается план возвращения в офис на конец 2021-2022 годов (в зависимости от темпов вакцинации). Но вернутся явно не все компании, или же не в полном объеме. Компании и команды, принцип работы которых основывается на командном сотрудничестве, где имеет место творческая составляющая в процессе деятельности, чувствуют сокращение продуктивности и качества реализованных проектов, а потому скорее вернутся к обычной организации труда. Те, кому это менее актуально, скорее всего, сберегут отдаленную или гибкую работу долгосрочно. По данным еще допандемического исследования поколений Deloitte, 58% представителей миллениалов и более молодых поколений, считают главной целью формирования своей стратегии занятости поиск баланса «работа – личная жизнь», а 84% считают формат отдаленной работы самым лучшим.

Как карантин изменил арендные ставки и что вы ожидаете после его завершения?

Ставки сократились на все классы БЦ и точно значительно не увеличатся, пока, понятно, спрос на аренду не превысит предложение.

Существует ли в Киеве нужда в дополнительных офисных центрах и в каких районах?

В целом выход новых офисных проектов на рынок в текущих рыночных условиях стал более сложным. Но проекты, которые удачно расположены (транспорт + инфраструктура), имеют актуальную концепцию (оптимальный набор сервисов, гибкие офисы и т.п.) будут востребованными. Бесспорно, пользуются популярностью представительские бизнес-центры с большим паркингом (учитывая новые ограничения относительно парковки) и отсутствием значительных пробок, имеющейся удобной транспортной развязкой. Левый берег (границы Левобережная-Осокорки).

Актуальность сохранит развитие офисной составляющей в рамках развития формата blended use.

Кардинальные изменения, которые происходят на рынке недвижимости вызваны высвобождением большого количества времени и желанием потребителя жить полноценной жизнью, и тратить минимальное время для достижения этой полноценной жизни. Потому офисы мигрируют в районы нового современного жилья, торговля также двигается в этом направлении, образование и медицина — аналогично. Да и вообще вся инфраструктура (жилье, места работы, сервисы, магазины, образовательная, медицинская и спортивная, места отдыха и развлечений) будет концентрироваться вокруг районов с современной жизнью, поскольку там находятся ее потребители и они не готовы к переезду. Инфраструктура должна быть в 15-20 минутной пешей доступности.

Источник: Українські новини