Велетні шопінгу — рейтинг власників найбільших ТРЦ Києва
29.11.2021
НВ спільно з RAU презентує рейтинг найбільших власників торговельних центрів Києва — людей, які вдало заробляють на споживчому попиті навіть в умовах червоної зони карантину.
Нечасто один окремий сектор української економіки багато років залишається пріоритетним водночас і для великих інвесторів, і для споживачів. Але саме таким є ринок торговельної нерухомості, де Київ та його попит на візити до торговельно-розважальних центрів (ТРЦ) є законодавцем моди. Навіть пандемія виявилася безсилою перед цим ринком.
12 листопада минуло майже два тижні від запровадження червоної зони та її обмежень в українській столиці. І цього ж дня на Великій кільцевій розпочав роботу ТРЦ Respublika Park — один із найбільших таких об’єктів у Києві, адже його загальна площа становить близько 300 тис. кв. м.
Це знаковий об’єкт комерційної нерухомості, перші кроки зі створення якого почалися ще 15 років тому. Епопея з його відкриттям тривала надто довго. Але зараз він став одним із найбільших ТРЦ Києва, де можуть розмістити свої торговельні площі понад 500 орендарів: більшість приміщень у Respublika Park вже зайнято.
«Відкриття Respublika Park відбулося із заповненістю 61 %, — розповіла НВ Юлія Щаслива, СЕО цього ТРЦ. — Упевнено можемо сказати, що до кінця року буде покрито 79 % площ».
Поява настільки великого гравця на ринку столичних ТРЦ здатна трансформувати сам ринок, а ще й змінити поведінку споживачів. Потрапляючи в одну лігу з такими велетенськими об’єктами торговельної нерухомості, як Ocean Plaza, Blockbuster Mall та Lavina Mall, Respublika Park може переманити частину їхніх відвідувачів, а також показати новий рівень у таких сферах, як дизайн інтер’єру та наповненість розважального сегменту.
Для роздрібної торгівлі умови червоної зони — перевірка на витривалість. Орендні ставки потроху знижуються, окупність проєктів збільшується, активно набирає обертів електронна комерція. Але два минулих роки показали: кияни повертаються до ТРЦ, щойно це дозволяє епідеміологічна ситуація або сертифікат про вакцинацію від COVID-19.
Економічний простір для розвитку проєктів у цій царині наразі сприятливий. За три квартали обсяг роздрібної торгівлі набрав 12,2 %, сягнувши 1,03 трлн грн. Та й трафік у київських ТРЦ, за даними консалтингу Watcom, відновлюється. «У період відсутності жорстких карантинних обмежень трафік у ТРЦ стабілізувався порівняно з докарантинним періодом, — зазначає Ігор Заболоцький, експерт консалтингової компанії Colliers Ukraine. — Покупці не перейшли повністю в онлайн і не стали менше відвідувати ТРЦ, як очікувалося спочатку».
Хіт від республіканців
Віталій Бойко, керівник консалтингової компанії NAI Ukraine, стояв біля витоків будівництва Respublika Park на Великій кільцевій. Наприкінці нульових ця ділянка землі належала Вагіфу Алієву, потужному гравцю індустрії ТРЦ, а ідей щодо її девелопменту було аж занадто багато.
Спочатку планувалося створити там великий продовольчий оптовий ринок, в який були готові вкласти гроші французькі інвестори — компанія Rungis. Другою в черзі стояла ідея будівництва ТЦ Панда Парк з інвестиціями від китайського уряду. «Була ідея залучити велику кількість китайських брендів, підприємців, створити китайський культурний хаб, — розповідає Бойко. — Ціла програма була».
Коли ж у країну прийшла мода саме на ТРЦ, Бойко запропонував Алієву побудувати перший в Україні мегамол — подібний до відомого Mall of America. Керувати проєктом мала будівельна група КАН.
Але все сталося інакше.
Уже 2012‑го ТРЦ на цьому місці почала будувати компанія Мегаполісжитлобуд, що була пов’язана з мільярдером Дмитром Фірташем. Згодом девелопер збанкрутував, недобудований ТРЦ відійшов до Фонду гарантування вкладів, а той у лютому 2019‑го продав актив маловідомій компанії Солтекс Капітал за 777 млн грн.
Зараз же, як повідомив НВ відділ комунікацій Respublika Park, ТРЦ належить бізнесменові Сергію Толстунову та його партнерові — колишньому народному депутату Віталію Хомутинніку.
У 2021‑му на відкриття довгобуду завітав мер Києва Віталій Кличко — все ж таки дається взнаки розмір і вага об’єкту на київському ринку ритейлу та нерухомості. «ТРЦ Respublika Park є важливим інфраструктурним об’єктом для Києва, завдяки його відкриттю робочі місця отримають понад 5 тис. осіб», — повідомив Анатолій Шахновський, операційний директор ТРЦ.
«У нестабільний час важко робити прогнози, але досвід відкриття високоякісних ТРЦ навіть у період обмежень показує, що наш ринок готовий поглинати успішні проєкти, — вважає Наталія Кравець, комерційна директорка підрозділу Property Management інвесткомпанії Dragon Capital [видавець НВ]. — Хоча кожен новий ТРЦ частково канібалізує відвідувачів з інших торговельних центрів, ринків, об’єктів торгівлі».
«Об’єкт якісний, це проявляється в сучасному дизайні, цікавих навігаційних рішеннях, — описує Respublika Park Юлія Бєлінська, засновниця галузевого видання Retailers.ua. — Це проблема великих ТРЦ: як там узагалі щось знайти. А на цьому об’єкті навігація досить зрозуміла, ви завжди зможете повернутися і знайти потрібний вихід».
У торговельній інфраструктурі ТРЦ, що включає 135 тис. кв. м торговельної площі, якірним орендарем став супермаркет Сільпо. «Враховуючи особливість та масштаби цього ТРЦ, ми вирішили, що маємо обов’язково бути тут присутніми та відкрили у Respublika Park також особливий екзотичний супермаркет, — розповіли НВ у пресслужбі Сільпо. — Це один із найбільших (4,9 тис. кв. м) у нашій мережі магазинів у бразильському стилі, який фактично нагадує подорож цією фантастичною країною».
За якірним орендарем на Велику кільцеву потягнулися й інші бренди — Золотий вік, Zara, Lacoste, Reserved та навіть Esprit, який свого часу залишив Україну.
Розмістився в Respublika Park і популярний взуттєвий магазин Intertop, ще й спеціально розробивши формат своєї локації. «Наша компанія саме в Respublika відкрила перший магазин у новій концепції, — розповідає Наталія Андрющенко, заступниця гендиректора з розвитку Intertop Ukraine. — Оновлений Intertop — це технологічний fashion-простір, у якому представлено широкий асортимент товарів — взуття, одяг, аксесуари та навіть косметику, а також ураховані різні сценарії купівлі: органічно поєднуються офлайн- та онлайн-досвід».
Щоб посилити розважальну складову ТРЦ, керівництво передбачило на його території 15‑зальний кінотеатр, кіберспортивну зону з великою колекцією відеоігор, три десятки атракціонів та навіть аеродинамічну трубу заввишки 20 м. Фудкорт площею 9,3 тис. кв. м може вмістити близько півсотні ресторанів різного формату. Сюди вже встигли заїхати McDonald’s, Salateira та Il Molino.
Естетична складова включає екопарк Оазис із площею під рослини у 2 тис. кв. м усередині будівлі. Критий паркінг розраховано на 3,5 тис. машино-місць. «Наша концепція розроблена з урахуванням останніх трендів та максимально орієнтована на відвідувачів», — зазначила Щаслива, СЕО Respublika Park.
Замір трафіку в суботу, 13 листопада, показав: ТРЦ відвідали 94 тис. покупців. Respublika Park — об’єкт регіонального значення, а не лише міського, пояснює Євгенія Локтіонова, директорка консалтингової компанії UTG. «Відкриття кожного такого торговельного центру, особливо на тлі обмеженого асортименту активних ритейлерів, відчутно впливає на показник вакантності, провокуючи її зростання, та веде до перерозподілу відвідувачів із застарілих об’єктів», — додає вона.
Утім, керівництво інших ТРЦ вважає, що добре готове до конкуренції з новачком. «Київ достатньо насичений порівняно з регіонами, і кожне наступне відкриття вносить деякі зміни, — зазначає Роман Ємець, керуючий директор ТРЦ Dream. — Нам немає чого боятись на Оболоні, бо це вже є така доволі конкурентна частина Києва». На його думку, ТРЦ на Великій кільцевій має перевагу над Lavina Mall на Берковецькій, бо біля останньої не проживає така велика кількість людей.
Також новий ТРЦ може знизити відвідуваність Ocean Plaza. «Раніше лівий берег і всі, хто [рухався] з Одеської траси, міг досить легко дістатись Ocean Plaza», — каже Ємець.
НВ поцікавився у власників Ocean Plaza, що ж тепер зміниться для них на ринку ТРЦ Києва. Микола Тимощук, CEO холдингу UFuture, назвав інвестиції в торговельну нерухомість виключно фінансовими, а для подальшого розвитку Ocean Plaza він планує покладатися на дані компаній, що мають експертизу в операційному бізнесі у сфері комерційної нерухомості — це і Cushman & Wakefield, і CBRE, і Colliers, і JLL, і Dragon Capital.
Утім, Бойко з NAI Ukraine вважає, що потенціал Respublika Park не був розкритий на 100 %. «Я не побачив там жодного нового орендаря для ринку, тому я дивлюся на цей проєкт зараз як на такий, що не використав усі можливості для залучення нових брендів в Україну, — каже експерт. — Бо за своїм розміром і статусом він мав на це великі шанси».
Інвестиції у зміни
Київський ринок ТРЦ істотно змінюється. Дедалі більше уваги приділяється сегменту розваг, що присутній тепер не лише на великих об’єктах, а й у торговельних центрах середнього розміру. Успіхи автономних фудкортів на кшталт Kyiv Food Market змушують власників торговельної нерухомості ледь не вручну добирати ресторани та стартапи у сфері харчування для своїх об’єктів. Крім того, з’явився тренд на зростання площі ТРЦ для забезпечення комфортних прогулянок повз вітрини магазинів.
«Трансформація вже відбувається: різниця між об’єктами, які було реалізовано 15 років тому, і сучасними, наочна, — каже Заболоцький із Colliers Ukraine. — Змінився розмір ТРЦ, зросли частка загальних зон та площа під розвиток закладів громадського харчування. Збільшився акцент на денне освітлення, зросла кількість орендарів, орієнтованих на сервіс».
Саме тому деякі власники торгових площ починають зміни, реформи, реконструкцію об’єктів. Так, на Оболоні вже немає «першого» і «другого» Dream Town, а є Dream Yellow та Dream Berry. «Ми плануємо зміцнити склад орендарів у Dream Yellow, і він має стати таким «середнім — середнім+», — розповідає Ємець, керівник ТРЦ Dream. — А Dream Berry буде «середнім — середнім-«. Закриваємо несистемні проєкти з меблями, несистемний дитячий бізнес, залишаться великі системні гравці, але вони просто доведуть до необхідного стану на даний момент склад орендарів». Загальні інвестиції в оновлення — близько $ 12 млн.
Займається розвитком своїх об’єктів Dragon Capital, що має три торговельні центри в Києві — Piramida, Aladdin та Smart Plaza Obolon. «У 2021 році ми продовжували реновації наших ТЦ, посилювали tenant mix [мікс представлених товарів] та маркетингові активності», — розповідає Наталія Кравець. Так, у Piramida відбувається редизайн — змінюється фасад, буде встановлено LED-екран, добудована нова торговельна галерея. До Aladdin заїдуть нові орендарі. До того ж тут уже з’явився кінотеатр Miromax із сучасними технологічними рішеннями. А от Smart Plaza Obolon посилилася фітнес-центром Smartass та мультибрендовими аутлетами Brands Outlet і Orange Club. На першому поверсі розмістився якірний магазин Eldorado.
«Завдяки проведеним реноваціям ми прогнозуємо зростання відвідуваності та дохідності в усіх наших ТЦ у 2022 році. Та сподіваємося, що пандемія не завадить реалізації наших планів», — додає Кравець.
Сусід Piramida та Aladdin — ТРЦ New Way — також планує подальший розвиток. «Наразі працюємо над поліпшенням пулу орендарів», — розповідає Оксана Литвин, директорка цього ТРЦ. До нового року тут відкриється McDonald’s з огляду на достатньо молоду демографію тутешнього району — Позняки та Нова Дарниця.
Розвиток торговій нерухомості точно потрібен, адже на цьому ринку можуть з’явитися нові гравці. До цього може спричинити нещодавня приватизація старих київських заводів Більшовик та Електронмаш — обидва розташовані в західній частині Києва.
Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers Ukraine, провів аналіз перспектив 35 га землі, що перебувають на балансі заводу Більшовик. «На території понад 32 га технічно можливо збудувати й 1 млн кв. м [нерухомості], — зазначає експерт. — З економічного та містобудівного поглядів на такій ділянці доцільним буде будівництво від 650 до 750 тис. кв. м різних типів нерухомості».
На думку Носаченка, тут варто, з огляду на економічні реалії, зробити фокус на житловій нерухомості, однак і для комерційної знайдеться місце. «Має сенс передбачити й торговельну нерухомість форматом близько 20 тис. кв. м орендної площі, але як компліментарний сегмент, який функціонуватиме як інфраструктура для великого проєкту з домінуючим сегментом у вигляді житла», — каже він.
Регіони кличуть
Київ уже достатньо насичений торговельними площами, тому будь-які майбутні проєкти потребують креативних рішень — як щодо їхньої географії, так і щодо залучення брендів. Споживачі більш охоче йтимуть до тих нових ТРЦ, які, по‑перше, стартуватимуть із високим рівнем заповненості площ, а по‑друге, пропонуватимуть те, чого немає у конкурентів.
У 2022−2023 роках столиця побачить відкриття таких торговельних об’єктів, як White Lines, New Ray, April Mall, BalticSky, Lake Plaza, Ocean Mall, Лук’янівка тощо. Заявлена орендна площа до відкриття — понад 350 тис. кв. м, за даними UTG.
З урахуванням площ Respublika Park, третьої черги Blockbuster Mall та Хіт Mall показник насиченості торговими площами в Києві сягнув 605 кв. м на тисячу осіб. Якщо порівнювати з Будапештом та Варшавою, то ринку української столиці ще є куди зростати. «Лівий берег столиці досі ненасичений торговельною інфраструктурою, — зазначає Заболоцький з Colliers Ukraine. — Серед районів міста, де можна розглядати реалізацію масштабного проєкту, ми би виділили Харківський та Лісовий масиви».
Утім, стратегію експансії в регіони країни опитані НВ експерти вважають більш доречною для тих інвесторів, котрі планують розширювати свій портфель торговельної нерухомості. Адже Київ — це висококонкурентне середовище, в той час як платоспроможний попит зростає і в інших містах країни. «Ми спілкуємося з потенційними орендарями, і всі вони кажуть, що починаючи з 2022 року їхня стратегія — іти в регіони», — розповідає Ємець з ТРЦ Dream.
«Ритейл майбутнього точно не буде складатися із самих лише мегамолів та районних ТРЦ, — вважає Бойко з NAI Ukraine. — Це будуть і торговельні вулиці». Саме такі визначають обличчя ритейлу в Амстердамі, Брюсселі та інших європейських містах.
«Для професійних, успішних об’єктів є черги з бажаючих серед орендарів, які тільки чекають, коли хтось вирішить закрити магазин і піти, — каже Бєлінська з Retailers.ua. — Зараз ТРЦ ще можуть обирати з охочих».
І все ж таки шопінг у Києві та в Україні загалом стає чимось більшим, ніж просто придбання речей та продуктів. «Окрема характерна для України тенденція — утримання великої частки entertainment, акцент на розваги саме у ТРЦ, — каже Заболоцький. — Ці тренди будуть розвиватись й надалі».
Автори: Світлана Угніва, Іван Верстюк
Інфографіка: Новое Время
Джерело: Новое Время
