Скільки можна заробити на дохідних будинках в Україні
16.07.2021
Купівля нерухомості — традиційно один із найпопулярніших в Україні способів інвестування особистих коштів. Однак далеко не завжди придбання квартири гарантує стабільний і високий дохід: занадто багато залежить від поточної кон’юнктури на ринку нерухомості, і те, що сьогодні здається надійним активом, завтра може стати обтяженням для власника.
Найбільш безпечним способом вкладення коштів в нерухомість експерти називають покупку сервісних апартаментів — нерухомості з управлінням єдиним оператором, що надає мешканцям сервісне обслуговування.
Чому дохідні будинки поки непопулярні у забудовників
За даними консалтингової компанії NAI Ukraine, зараз в Києві будується більше 10 апартаментних комплексів. Втім, під міжнародну класифікацію дохідних підпадають максимум три: Be the One (Атлант Мегабуд), Standard One Terminal (KDD Engineering), Times (Zim Group). У решті комплексів під цей формат підпадають лише окремі частини, наприклад, кілька поверхів чи під’їздів.
Невелика кількість апарт-готелів, порівнюючи з обсягами житла, що будується, пояснюється насамперед тим, що реалізація таких проєктів є витратнішою і за коштами, і за часом. Адже у більшості випадків сервісні апартаменти являють собою житло під ключ: купуючи таку нерухомість, власнику не потрібно витрачатися на ремонт, обстановку і побутову техніку.
Але виконання всіх ремонтних робіт здорожчує квадратний метр в середньому на $200 і збільшує тривалість будівництва приблизно на 12 місяців. Натомість для потенційних інвесторів такий формат може бути цікавим, адже заощаджує їхній час і гроші.
Специфіка житла: невелика площа і максимальний сервіс
В дохідних будинках все розраховане під коротко- або середньострокове проживання мешканців. Стандартні параметри для апартаментів в них — невелика площа — 28−34 кв м, якісний ремонт і повне умеблювання.
Зазвичай такі проєкти девелопери зводять за певними критеріями. Головний — розташування. Як правило, комплекси із сервісними апартаментами зводяться якнайближче до ділового центру або ж у пішій віддаленості до метро.
Важливі добре розвинуті зовнішня та внутрішня інфраструктури. Мешканцям має бути комфортно не тільки в квартирах, які вони орендують, але і за їхніми межами. Для цього забудовники намагаються концентрувати на території комплексів максимум послуг і сервісів, як-от наявність просторих лобі, кафе, магазинів, скверів тощо.
Особливості інвестування
Власники сервісних апартаментів отримують частину прибутку від оренди. Жодних додаткових витрат на ремонтні роботи чи обслуговування нерухомості вони не несуть. Всі операційні питання закриває керуюча компанія. Іншими словами, залученість інвестора зведено до мінімуму.
«Є керуюча компанія, і всі питання, які найчастіше зупиняють людину перед здачею в оренду житла, такі як ремонти, пошук орендарів, управління заповнюваністю, прибутковість, знаходяться в її компетенції», — пояснила керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine Юлія Кузнецова.
За усі ці переваги доведеться викласти більшу ціну. Середня вартість апартаментів комфорт-класу на ринку України становить $1 450 за кв м, бізнес-преміум обійдеться вдвічі дорожче — $2 500−2 900 за кв м.
Але дорожчу вартість апартаментів компенсовує дохід, які вони приносять у подальшому своєму власнику.
«З точки зору прибутковості, сервісні апартаменти можуть приносити дуже високий дохід з м. кв. — до $45 дол. на місяць. Таким чином прибутковість для сервісних апартаментів, за інформацією забудовників, знаходиться в діапазоні 10−15%», — проінформувала Юлія Кузнецова.
Дохід від оренди приміщень розподіляється між інвесторами пропорційно до кількості придбаного житла і залежить від обраної бізнес-моделі. Традиційно девелопери пропонують два формати роботи:
- договір оренди між власником і керуючою компанією;
- франчайзингова модель.
«Наш апарт-комплекс S1 Terminal гарантує договором оренди дохід інвестору 5,5% річних з прив’язкою до долара США за умови передачі апартаментів в управління нашій керуючій компанії. Якщо ж інвестор бажає отримувати вищий дохід, є можливість інвестувати у номер апарт-готелю з передачею в управління міжнародному готельному оператору. У такому разі, дохідність плаваюча, але за прогнозними розрахунками вона може сягати до 12% річних», — розповів комерційний директор Standard One Олександр Смирнов.
Він підрахував на конкретному прикладі, скільки може заробити інвестор. Для розрахунків узято квартиру-студію площею 32 кв м в апарт-готелі Standard One Terminal.
На сьогодні вартість квадратного метра тут становить $2 900. Отож, на даному етапі квартира обійдеться інвестору у: $2 900 Х 32 кв м = $92 800.
Прогнозована вартість оренди — $95 за добу (після сплати податків).
Ідеально, якщо б заповненість апарт-готелю становила 100%. Тоді орендна плата склала б $95 Х 365 днів = $34 675. Але такої заповненості досягнути неможливо.
Керуюча компанія відштовхується від заповненості у 65%, плюс бере комісію за менеджмент, ремонтні роботи та комунальні послуги. Відтак, річний дохід інвестора за заданими параметрами складе $11 675.
Ще один нюанс — всі орендні відносини будуть офіційними, тобто ризик бути оштрафованим за несплату податків з орендного доходу дуже високий. Власник апартаментів має самостійно сплатити податки, оскільки керуюча компанія не є податковим агентом.
«Клієнтами можуть бути як фізичні особи, фізичні особи-підприємці, так і юридичні особи. Механізм стягнення податків різний, тому кожен визначатиме самостійно, які податки має сплачувати», — коментує комерційний директор проєкту Standard One Олександр Смирнов.
Загалом окупність бізнесу по здачі в оренду приблизно співставна з іншою комерційною нерухомістю і, за підрахунками експертів, становить від 6 до 8 років.
Раніше зайшов — більше заробив
Є й інша можливість заробити на апарт-готелі — перепродаючи таку нерухомість. Учасники ринку запевняють, що вона доволі ліквідна.
І тут також діє стандартне правило: чим раніше інвестор входить в проєкт, тим більшу дохідність він може «підняти».
«Наразі ще замало прикладів апартаментних комплексів, щоб вивести середньоринкову статистику аналогічно до житла. Так, Standard One Terminal, що одразу стартував з досить високої ціни, здорожчав за 1,5 роки на 16%, а от Be the One, що почав продажі за помірними цінами, на 70% за аналогічний проміжок часу», — уточнила керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine.
Вона також зауважила, що апартаменти будуть зростати в ціні за рахунок здорожчання вартості будівельних матеріалів, а також подальшого розвитку ринку та потенційного зростання попиту. Якщо по житлу девелопери прогнозують ріст до 10% в ціні, то апартаменти можуть зростати більш швидкими темпами.
Перспективи сегменту
Наразі в країні тільки початок розвитку апартаментів як бізнесу для міні-інвесторів та девелоперів. Але, зважаючи на тренди, сегмент досить перспективний.
По-перше, подальше зростання урбанізації та тренд до мобільності постійно розширює попит на орендне житло в великих містах. Але вимоги орендарів сьогодні змінилися.
«Житло на вторинному ринку, велика частка якого морально і фізично застаріли, влаштовує далеко не всіх. Сучасне економічно активне населення в пошуку нового орендного якісного житла, тоді як ринок не завжди готовий задовольнити попит», — прокоментувала Юлія Кузнецова.
По-друге, апартаменти поступово стають фаворитом у приватних інвесторів. З одного боку, упевненості додає європейський досвід, де цей сегмент визнається чи не найбільш безпрограшним інвестиційним інструментом. Інша причина інтересу — останні події, пов’язані з інфляцією, низькими ставками депозитів і ростом цін на квадратні метри. З початку року забудовники фіксували удвічі більше звернень від потенційних інвесторів.
Ці два фактори підштовхують девелоперів активніше розвивати нішу. «У подальшому, ми сподіваємося побачити зростання досвіду та професійності у сегменті — збільшення частки саме орендних апартаментів у загальному обсязі житлових комплексів без житлового титулу, вихід готельних операторів, в тому числі міжнародних, у сегмент сервісних апартаментів, і ще більший інтерес інвесторів до сегменту як способу пасивного інвестування коштів», — резюмувала експерт NAI Ukraine.
Джерело: Мінфін
