Чи готові ТРЦ до можливого локдауну. Думки експертів
22.09.2021
З 23 вересня 2021 року по всій Україні буде запроваджено жовтий рівень епідеміологічної небезпеки, яким встановлюються відповідні карантинні обмеження. Чутки про можливий локдаун вже у жовтні виглядають цілком реалістично, адже кількість хворих стрімко зростає.
Propertry Times звернувся до представників ринку торговельної нерухомості з запитанням, чи готовий ринок до чергового випробування, та які уроки було винесено з попередніх локдаунів.
Юлія Кузнецова, керівник відділу консалтингу NAI Ukraine:
З початку пандемії ринок торговельної нерухомості вже встиг адаптуватися до «нової нормальності», і хоча наразі умови нових карантинних обмежень 2021-2022 та їх робота на практиці досі має невизначеність, гравці мають відпрацьовані підходи та минулий досвід.
В 2020 році обсяги роздрібної торгівлі зросли на 10% в гривні та на 5% в доларах США в порівнянні з попереднім роком, займаючи 14% ВВП. Україна 5 рік поспіль потрапила в топ-5 країн Європи по зростанню роздрібного товарообороту, разом з Німеччиною, Нідерландами, Білоруссю та Норвегією (4–10%) . За сім місяців 2021 року ритейл-обіг вже показав +13% до 2020 року в гривні. Падіння продажів у періоду локдауну дійсно мають місце, проте падіння у розмірі 15-30% до аналогічного місяця не в локдаун, компенсуючись роботою омніканальної моделі, що ввели більшість ритейлерів, що продовжують роботу в країні. Після ж локдауну типово спостергіється реалізація відкладеного попиту, що підігрівається досі обмеженою можливістю подорожей та шопінгу закордоном, вливаючи у торгівлю додаткові кошти споживачів. В цілому ж, карантинні 2020-2021 роки відзначаються спадом відвідуваності торгових об’єктів, разом із зростанням проведеного у закладах часу та середнього чека (+15% у 2020 році та +30% у 2021 році за даними опитування NAI Ukraine), що в цілому утримує ритейл «на плаву». Звичайно, є більш та менш успішні проєкти. До перших можна віднести ритейл у великих ТРЦ «все в одному місці», де можна закрити максимум потреб, економлячи час та мінімізуючи відвідування місць з натовпом, а також стріт-ритейл «біля дому», для дрібних та щоденних покупок, повсякденних сервісів та комерційної інфраструктури житлових масивів. У розрізі сегментів продукти харчування збільшили обіг на 50% у 2020 році, та 15% у 2021 році, одяг — на 15% та 35%, товари для дому — на 30% та 18%, заклади харчування — 0% та 3% відповідно. Одночасно з цим, ритейл продовжував оптимізацію внутрішніх бізнес-процесів, регулюючи розмір колекцій та порядок оновлення асортименту, формат взаємодії зі споживачем, що допомагало вистоювати при тимчасовому зниженні продажів. А найголовніше — в Україні на періоди локдауну склалася наступна система домовленостей с орендодавцями — ТРЦ: компенсація комунальних послуг та експлуатаційних платежів, з повною відсутністю орендної плати на період відсутності операційної діяльності магазину, та з частковою її компенсацією у разі використання приміщення магазину у локдаун як склад/пункт видачі тощо. Разом з цим, панічні настрої у 2020 році та сильна переговорна позиція ритейлерів привели до значного падіння ставок на близько 30% в середньому, передусім за рахунок проєктів, що знаходилися у процесі набору орендарів. Великі якірні орендарі, що мали сильні бренди та позиції на ринку, для нових проєктів просували орендні умови без фіксованої ставки, на умовах відсотку від товарообігу. Прозорість надання даних про останній в умовах ринку все ще під питанням. Наразі відбувається відновлення докарантинних комерційних умов, проте, за результатом першої половини року вдалося наростити лише 10-15%. Це не повною мірою стосується успішних об’єктів, які мають переговорну силу до скасування знижок оренди на основі статистики товарообігу магазину, або компенсувати падіння фіксованої ставки стабільними надходженнями як відсоток від товарообігу, але середньоринкові показники такі, як є.
Таким чином, ритейл має зростання у продажах разом зі скороченням видатків на оренду, що в цілому дає привід заключити, що наступні локдауни він переживе досить стабільно. Водночас орендодавці через періоди без постійних платежів та поступки втратили від 10% до 70% своїх звичайних доходів, що спричинило складності в обслуговуванні боргових зобов’язань, та наразі об’єкти тільки у процесі відновлення фінансового становища. Одночасно з цим, цього року прогнозується введення близько 200 тис. кв. м нової пропозиції або об’єктів після реконцепції. Ритейл, завдяки перерахованим вище факторам, має можливості для нарощування мереж та зберігає апетит до якісних майданчиків. Проте, такий об’єм пропозиції, так чи інакше посилить конкурентний тиск на сторону орендодавця, вплине на вакантність та ставки. Всі ці фактори, негативно впливають на становище ТРЦ на ринку, що загалом не є сприятливою загально ринковою ситуацією, адже ритейлу потрібні якісні майданчики для розміщення та успішної діяльності. Багато ТРЦ вже знаходяться на шляху диверсифікації орендарів залучаючи компанії з нетипових для ТРЦ сегментів, та реконцепції. Тому обидві сторони процесу стали демонструвати більше волевиявлення до конструктивного діалогу та досягнення win-win рішень, демонструючи позитивну практику того, як можна домовлятися у кризові моменти, чого не булу у попередні кризи, та може вважатися відмінною рисою впливу пандемії на бізнес.
Джерело: Propety Times
