аналитика логистическая недвижимость
Склады: рекордно низкая вакантность и новые форматы. Что обсуждали на пресс-завтраке NAI Ukraine

Склады: рекордно низкая вакантность и новые форматы. Что обсуждали на пресс-завтраке NAI Ukraine

12.02.2019

6 февраля во время пресс-завтрака NAI Ukraine, посвященного итогам 2018 года на рынке коммерческой недвижимости, обсуждалась непростая ситуация на рынке логистической недвижимости.

Аналитика: рынок приблизился к дефициту

По словам руководителя департамента оценки и консалтинга NAI Ukraine Ирины Труновой, спрос на склады в Украине продолжает расти. Прежде всего, это связано с ростом розничного товарооборота Украины – в 2018 году он увеличился на 14% по сравнению с 2017 годом. Товарооборот Киева и области вырос на 4%.

Грузооборот Украины в 2018 году немного снизился: на 2% по сравнению с предыдущим годом. В то время как Киеве и области данный показатель вырос на 6,4%.

– На рынке на конец 2018 года представлено всего лишь 1,856 млн.кв.м качественных площадей складской недвижимости, – сообщила Ирина Трунова. – Прироста в последние года фактически не наблюдается – в этом и в прошлом году введено в эксплуатацию 19 тыс.кв.м., что крайне мало для рынка Украины.

pogloshhenye-y-predlozhenye-sklady

На 2019-2020 года запланирован ввод в эксплуатацию ряда проектов общей площадью около 190 тыс. кв.м. Однако, даже при появлении нового предложения, дефицит на рынке Киева и области не будет компенсирован.

logystycheskaya-nedvyzhymost-v-Ukrayne

– Украина – огромная страна с большим потенциалом развития складской недвижимости, однако объем этого рынка относительно небольшой. В целом по стране представлено порядка 3 млн. кв.м складской недвижимости, тогда как в Польше – 13,3 млн.кв.м., а в Германии – 19 млн.кв.м.. Развитие новых логистических путей в Европе повлияет на дальнейший рост этих показателей в европейских государствах, что в дальнейшем отобразится на развитии данной сферы и в Украине. – отмечает Ирина Трунова. – Сейчас, в связи с фактическим отсутствием качественного предложения в нашей стране, вакантность достигла рекордного минимума – 2,8%.

vakantnost-sklady-v-Ukrayne

Что касается арендных ставок, качественные площади на конец 2018 года сдавались в среднем 5,6 дол.за кв.м., менее качественные – порядка 3 дол. за кв.м.

В то же время, арендные ставки в профессиональных логистических комплексах Киева сопоставимы с показателями Белграда и Риги.

В структуре спроса на склады на первом месте – компании розничной торговли и на втором месте – логистические операторы.

Доходность логистических комплексов фактически не меняется с 2014 года, и находится на уровне 14%. Это одна из самых высоких ставок доходности в городах Европы.

 

Среди самых значительных сделок на рынке в 2017-2018 году: выкуп Dragon Capitals терминала «Буча» (32 тыс. кв.м.) и Омега 1,2 (52 тыс. кв.м.), приобретение «АТБ» для собственных нужд сети логистических комплексов под Киевом с общей площадью около 30 тысяч кв.м..

Как прогнозирует Ирина Трунова, вакантность и далее будет уменьшаться, арендные ставки, в свою очередь, увеличатся, также вырастет спрос на качественные площади. Это заставит девелоперов обратить внимание на логистическую отрасль.

 

Новые и знакомые форматы: какие склады востребованы?

Во время пресс-завтрака прозвучал вопрос о сегменте складов для хранения личных вещей частными лицами. На сегодняшний день такой формат украинцы видели преимущественно либо за рубежом, либо в кино – у нас в стране он практически не представлен.

Это еще раз показывает, что многие ниши коммерческой недвижимости еще не обжиты – по причине низкого спроса или из-за особенностей ментальности. Но уже в скором времени одна из свободных ниш может начать стремительно развиваться.

Как отметил на пресс-завтраке управляющий директор NAI Ukraine Дмитрий Корниенко, мы контактируем с самым крупным американским провайдером складских пространств для личного пользования, однако, по мнению представителей этой компании, наш рынок еще недостаточно готов к подобным большим проектам. Но спустя несколько лет ситуация может измениться.

– Пока еще есть много гаражей, офисных складских пространств класса С, будут пользоваться этими площадями, – спрогнозировал Дмитрий.

Также на пресс-завтраке был задан вопрос о том, нет ли тенденции размещать склады не за городом, а в его пределах.

Городские склады всегда пользовались спросом, при этом, имеет значение конкретная локация объекта для определенного арендатора. Например, продуктовым компаниям выгодно иметь склады, расположенные на окраине, чтобы потом было удобно развозить продукцию.

Как отметил CEO NAI Ukraine и Urban Experts Виталий Бойко, в больших городах на такие склады – большой спрос. Особенно это актуально сейчас, когда онлайн-ритейл стремится сократить время доставки товаров.

– Проблематично, имея склад за городом, обслуживать городскую среду, при условии, что конкурентная борьба в e-commerce идет на часы, – отметил Виталий.

Он сообщил, что на архитектурных конференциях неоднократно звучали пожелания девелоперов, чтобы архитекторы при проектировании mixed-used проектов не забывали о складах и включали их в многофункциональные объекты.

Свяжитесь с нами