Ринок заміської нерухомості під Києвом на тлі пандемії

Ринок заміської нерухомості під Києвом на тлі пандемії

11.06.2020

Забудовники налаштовані оптимістично. Близкість природи, окремі будинки та низький, в порівнянні з Києвом, цінник, дозволяють триматися впевненно в кризу

Розвиток житлового ринку в передмісті Києва і в Київській області переживає активне зростання останні десятиліття та активно конкурує зі столичним ринком за покупця нерухомості. Так, обсяги введеного житла в Київській області переважно перевершують показники Києва: наприклад, у 2019 році в області було введено понад 1,8 млн кв м житлової нерухомості, тоді як у Києві — менше 1,2 млн кв м. Традиційне сприйняття населених пунктів у 5−30 км від Києва як невеликих містечок, що поступаються виглядом і розвитком забудові столиці за останні 10 років зазнало суттєвих змін і трансформацій, перетворивши їх сьогодні швидше в типовий спальний район Києва.

Ріст цін у діапазоні 15−20% за останні 5 років, тоді як середня ціна кв м у Києві зросла лише на 11%, роблять заміський ринок ще й перспективним інвестиційним майданчиком. Експертні прогнози свідчили про великі перспективи ринку та стабільне зростання, проте, локдаун навесні 2020 року, вимагає замислитися про те, як тренди ринку можуть змінитися.

Карантинний період негативно вплинув на ринок заміської нерухомості, як і на більшість інших видів бізнесу. «Початок року мав стандартну активність ринку, проте із карантином більшість покупців були налякані та угоди мали тенденцію призупинятися. Проте, цей період був недовго, навіть у квітні загальна активність поступово почала відновлюватися», — помічає директор девелоперської компанії Top Dom Олексій Бордунов. «Починаючи з другої половини березня різко впала кількість переглядів. Однак слід зазначити, що клієнти, які „доїхали“ до переглядів були більш якісні, за рахунок того, що перестали приїжджати клієнти, які розглядають придбання „на майбутнє“ або просто моніторять ринок. Ми все ж таки відчули наслідки коронавірусу — наші продажі коливалися між 60−70 відсотками від запланованих», — зауважує CEO Smart Development Андрій Трухан.

Одночасно, заміська нерухомість опинилася у центрі уваги споживача — пандемія та зміна стилю життя, небувалий ажіотаж та ринок оренди заміських будинків, змусили багатьох замислитися про квадратні метри за містом. Тому вплив на реальні продажі був короткочасним та не встиг відобразитися на ціні. Так, відповідно до даних ЛУН. Місто, середня ціна за метр у Київській області за перші місяці 2020 року зросла з 13 500 до 14 500 гривень. «Весна завжди супроводжується підняттям цін серед забудовників, що повˈязано із завершенням проектів та ростом попиту на них, усі ці процеси мали місце і цього року. Забудовники ціну не знижують. Мотивований покупець це розуміє і купує нерухомість, як і планував» — коментує партнер компанії Druzi Development Федір Білоцький.

«Попит на заміську нерухомість значно виріс, у порівнянні з падінням попиту на багатоповерхові метри», — впевнений Андрій Трухан. І дійсно, забудовники помічають неочікувані для кризових періодів зміни трендів: «Традиційно, найбільш частим запитом покупця котеджу було житло площею 100−120 кв м із середнім бюджетом у $50 тис. Із початком пандемії, неочікувано, і запит, і бюджети зросли — сьогодні це будинки від 150 до 250 кв м, із бюджетами в районі $150 тис. Найбільш вірогідно, сегментом зацікавився більш заможний покупець, що раніше концентрувався на міській нерухомості, а нові умови життя привернули увагу до переваг свого подвірˈя», — коментує Олексій Бордунов.

«Можна стверджувати, що клієнт змінився, тому що чималий відсоток клієнтів(докарантинного часу) виплачують розстрочку із зароблених протягом місяця коштів, зараз же, вже нові клієнти — у яких є кошти і які вибирають розстрочку як менш ризикову інвестицію», — погоджується Андрій Трухан.

Проводячи більше часу вдома під час карантину, споживач зміг оцінити наскільки комфорт житла важливий для життя та побачити наскільки його поточне житло в задушливій столиці відповідає бажаному рівню, та які є шляхи його підвищити у процесі придбання нової нерухомості.

«Зараз люди цінують свободу і простір. Тому, вибираючи навіть маленьку 1 кімнатну квартиру, часто ключовим фактором покупки стає кухня-студія і вбиральня. Це важливі плюси для маленької площі. Також коли потенційний покупець заходить на перегляд квартири з терасою, нехай навіть вид з неї на зупинку громадського транспорту, це завжди викликає позитивні емоції. На сьогодні часто отримуємо запити — хочу «квартиру з терасою» — каже Федір Білоцький. «Уже на кінець квітня — початок травня з’явився клієнт, для якого навіть маленький, але свій двір став відігравати велику роль», — додає Андрій Трухан.

Звичайно, прагнення до комфорту залишається обмеженим фінансовою спроможністю покупця. І тут ринок заміської нерухомості завдяки нижчим цінам за столицю може запропонувати куди більше, привертаючи до себе все нові сегменти покупців.

Ми порахували, що виходячи з середніх бюджетів на покупку житла, які почули від покупців у рамках опитувань компанії NAI Ukraine, споживач може знайти для себе двокімнатну квартиру замість однокімнатної в Києві, таунхаус замість середньої квартири комфорт-класу в столиці, або ж повноцінний будинок зі своєю ділянкою замість 3-х або 4-кімнатної квартири.

«Усі наші проекти об’єднує кілька умов: це власне подвір’я, власне паркомісце, закрита територія котеджного комплексу, мінімальна кількість сусідів — клубний формат житла. І якщо врахувати, що ми даємо клієнтові всі ці переваги в тому ж грошовому еквіваленті, що і забудовник високоповерхових будівель (а іноді і більш вигідно), то наша пропозиція, за фактом, цікавіша», — підтверджує Андрій Трухан.

Більшість експертів погоджуються із забудовником — формат таунхаусів набирає неабиякої популярності на ринку, бо поєднує переваги життя у власному будинку та куди нижчі витрати. На тлі пандемії такі тренди тільки закріплюються. «Таунхауси і дуплекси це давно вже не новий формат. Це відмінний варіант для заміського життя. У період карантину особливо зріс попит на цей сегмент», — впевнений Федір Білоцький. «Покупець досить бюджетно може отримати заміське житло, а тому коло попиту дуже широке, — погоджується Олексій Бордунов. — Проблема сегменту сьогодні – малі ділянки. Для таунхаусу має бути хоча б 2 сотки, тоді як дуже багато пропозицій сьогодні з ділянкою в діапазоні 0,5−1 сотки. Покупець має отримати місце хоча б для столику із стільцями для компанії та грилю».

Разом із тим, є фактори вибору заміського житла, що залишаються незмінними. «Ключовим фактором для вибору житла далеко не завжди є ціна. Людина в першу чергу звертає увагу на місце розташування комплексу, доступну інфраструктуру — школа, садок, магазини, парковка, транспортна розв’язка», — вважає Федір Білоцький.

А тому забудовники дуже ретельно оцінюють локацію для існуючих та запланованих проектів. «Ключовим фактором при прийнятті рішення про початок нового проекту є локація і інфраструктура. Завжди беруться до уваги транспортні розв’язки, екологічна ситуація, віддаленість від інфраструктури. Однозначно можна сказати, що це найближче передмістя до 20 км. Лівий берег: Бровари Бориспіль, Осокорки. Правий берег — це всі можливі напрямки», — коментує Андрій Трухан. «У котеджному сегменті завжди ключову роль відігравала локація. Більш того, цей фактор є основою ціноутворення та формування інтересу покупців. Найбільш перспективні заміські локації сьогодні – це передмістя всього Правого берега Києва, що мають зручний підˈїзд та мінімальну інфраструктуру, а саме Буча/Ірпінь/Гостомель, Горенка, Пуща-Водиця, Боярка, Вишгородський напрям, Обухівська та Одеська траси», — зауважує Олексій Бордунов. «Найбільш популярні напрямки забудови визначаються виходячи з наявності інфраструктури, далі буде активним Ірпінський, Бучанський регіон, Софіївська Борщагівка. Недооцінений Вишгородський район», — погоджується Федір Білоцький.

Таким чином, на тлі пандемії багато експертів називають заміську нерухомість перспективним напрямком. До неї збільшилася увага зі сторони тих, хто готовий змінити мегаполіс на більш спокійне життя ближче до природи, тих, хто через брак коштів не готовий відмовлятися від комфорту, а тому шукає аналогічні київським варіанти у більш бюджетній заміській пропозиції, та тих, хто цікавиться інвестиціями — як від спекуляції за рахунок впевненого зростання цін, так і від оренди, що показує себе особливо впевнено в котеджному сегменті.

У середньостроковій перспективі, ринок може ще більше прискорити ріст, поглинаючи частину попиту з київського ринку внаслідок зменшення бюджетів на покупку житла. Тож забудовники налаштовані оптимістично та розвивають нові проекти. Головний тренд девелопменту сьогодні – якість та високий рівень клієнтського обслуговування.

«Не дивлячись на поточну ситуацію, ми не зменшуємо обертів, а йдемо згідно виробленої стратегії. Під час карантину ми почали два нові проекти, до кінця року плануємо розпочати ще мінімум два. Пріоритетом розвитку компанії вважаємо — всебічне посилення клієнтського сервісу. У нашому сегменті ми очікуємо стабільне зростання, заміський тип житла це тренд найближчих 5 років», — ділиться Андрій Трухан. «Важливим напрямом майбутнього розвитку вважаємо створення обслуговуючих компаній, усе ближче підходимо до того, що це — маст-хев успішних проектів. Динаміку продажів і цього, і наступних років бачимо оптимістичною. Проте, для дійсно „буму“ ринку не вистачає доступних кредитів під невеликі відсотки», — додає Олексій Бордунов. Компанія Druzi Development і надалі прагне створювати комфортні умови життя в міському середовищі. «Наш формат — це будинки з гарною якістю будівництва і вдалим розташуванням», — наголошує Федір Білоцький.

Оригінал матеріалу читайте  на НВ

Зв'язатись з нами