Склади: рекордно низька вакантність і нові формати. Що обговорювали на прес-сніданку NAI Ukraine

Склади: рекордно низька вакантність і нові формати. Що обговорювали на прес-сніданку NAI Ukraine

12.02.19
Розмір шрифту A- A+

6 лютого під час прес-сніданку NAI Ukraine, присвяченого підсумкам 2018 року на ринку комерційної нерухомості, обговорювалася складна ситуація на ринку логістичної нерухомості.

Аналітика: ринок наблизився до дефіциту

За словами керівника департаменту оцінки і консалтингу NAI Ukraine Ірини Трунової, попит на склади в Україні продовжує зростати. Перш за все, це пов’язано з ростом роздрібного товарообігу України – у 2018 році він збільшився на 14% у порівнянні із 2017 роком. Товарообіг Києва та області виріс на 4%.

Вантажообіг України у 2018 році трохи знизився: на 2% в порівнянні із попереднім роком. У той же час у Києві та області даний показник виріс на 6,4%.

– На ринку на кінець 2018 року представлено лише 1,856 млн.кв.м. якісних площ складської нерухомості, – повідомила Ірина Трунова. – Приросту за останні роки практично не спостерігається – у цьому та в минулому році введено в експлуатацію 19 тис.кв.м., що вкрай мало для ринку України.

поглощение и предложение склады

На 2019-2020 роки заплановано введення в експлуатацію ряду проектів загальною площею близько 190 тис. кв.м. Однак, навіть після появи нової пропозиції, дефіцит на ринку Києва та області не буде компенсовано.

логистическая недвижимость в Украине

– Україна – величезна країна з великим потенціалом розвитку складської нерухомості, однак обсяг цього ринку відносно невеликий. У цілому по країні представлено близько 3 млн. кв.м складської нерухомості, тоді як у Польщі – 13,3 млн. кв.м., а в Німеччині – 19 млн.кв.м.. Розвиток нових логістичних шляхів у Європі вплине на подальше зростання цих показників у європейських державах, що в подальшому відобразиться на розвитку цієї сфери і в Україні, – зазначає Ірина Трунова. – Зараз, у зв’язку із фактичною відсутністю якісної пропозиції в нашій країні, вакантність досягла рекордного мінімуму – 2,8%.

вакантность склады в Украине

Що стосується орендних ставок, якісні площі на кінець 2018 року здавалися в середньому за ціною 5,6 дол.за кв.м., менш якісні – близько 3 дол. за кв.м..

У той же час, орендні ставки в професійних логістичних комплексах Києва можна порівняти із показниками Белграда та Риги.

У структурі попиту на склади на першому місці – компанії роздрібної торгівлі, другу позицію займають логістичні оператори.

Прибутковість логістичних комплексів практично не змінюється із 2014 року, та знаходиться на рівні 14%. Це одна з найвищих ставок прибутковості в містах Європи.

Спрос в Украине и арендные ставки в Европе склады

Серед найзначніших угод на ринку в 2017-2018 році – викуп Dragon Capitals терміналу «Буча» (32 тис.кв.м) і Омега 1,2 (52 тис. Кв.м.), придбання «АТБ» для власних потреб мережі логістичних комплексів під Києвом із загальною площею близько 30 тисяч кв.м..

Як прогнозує Ірина Трунова, вакантність і надалі буде зменшуватися, орендні ставки, в свою чергу, збільшаться, також зростатиме попит на якісні площі. Це змусить девелоперів звернути увагу на логістичну галузь.

Нові та знайомі формати: які склади користуються попитом?

Під час прес-сніданку прозвучало запитання про сегмент складів для зберігання особистих речей приватними особами. На сьогоднішній день такий формат українці бачили переважно або за кордоном, або в кіно – у нас в країні він практично не представлений.

Це ще раз доводить, що багато ніш комерційної нерухомості ще не обжиті – через низький попит або через особливості ментальності. Але вже незабаром одна з вільних ніш може почати стрімко розвиватися.

Як зазначив на прес-сніданку керуючий директор NAI Ukraine Дмитро Корнієнко, ми контактуємо із найбільшим американським провайдером складських просторів для особистого користування, проте, на думку представників цієї компанії, наш ринок недостатньо готовий до подібних великих проектів. Проте через кілька років ситуація може змінитися.

– Поки є багато гаражів, офісних складських просторів класу С, будуть користуватися цими площами, – спрогнозував Дмитро.

Також на прес-сніданку було поставлено питання про те, чи немає тенденції розміщувати склади нема за містом, а в його межах.

Міські склади завжди користувалися попитом, при цьому, має значення конкретна локація об’єкта для певного орендаря. Наприклад, продуктовим компаніям вигідно мати склади, розташовані на околиці, щоб потім було зручно розвозити продукцію.

Як зазначив CEO NAI Ukraine і Urban Experts Віталій Бойко, у великих містах на такі склади – великий попит. Особливо це актуально зараз, коли онлайн-рітейл прагне скоротити час доставки товарів.

– Проблематично, маючи склад за містом, обслуговувати міське середовище, за умови, що конкурентна боротьба в e-commerce йде за кожну годину, – зазначив Віталій.

Він повідомив, що на архітектурних конференціях неодноразово звучали побажання девелоперів, щоб архітектори при проектуванні mixed-used проектів не забували про склади та включали їх у багатофункціональні об’єкти.

CEO NAI Ukraine и Urban Experts Виталий Бойко