Ринок комерційної нерухомості Києва в 2018 році: підсумки III кварталу

Ринок комерційної нерухомості Києва в 2018 році: підсумки III кварталу

04.12.18
Розмір шрифту A- A+

Як змінювалися попит, пропозиція та орендні ставки в 2018 році на офісну, торгівельну, готельну і складську нерухомість?

Пропонуємо вам огляд ситуації на ринку комерційної нерухомості, підготовлений за даними аналітиків NAI Ukraine.

 

Офіси: пропозиція і попит

У 2016 році обсяг нової пропозиції на ринку офісної нерухомості в Києві склав 36,9 тис. кв.м., а в 2017-му – 43,3 тис. кв.м. Зараз на різних стадіях реалізації знаходиться ще 206,5 тис. кв.м. офісних площ, які можуть поповнити ринкову пропозицію.

У 2018 року вже введено в експлуатацію офісні площі 12,8 тис. кв.м.

До кінця року очікується відкриття нових бізнес центрів і розширення діючих БЦ, після чого сукупна пропозиція збільшиться на 39,1 тис. Кв.м.

За даними NAI Ukraine, у другій половині 2017 року закріпилася тенденція поліпшення економічної ситуації і ділових очікувань підприємств. Це стимулювало зростання попиту на ринку офісної нерухомості.

Предложение офисной недвижимости в Киеве

Орендні ставки на офісну нерухомість і вакантність площ в офісних та бізнес центрах

У III кварталі 2018 року спостерігалося зростання орендних ставок у межах 3-4% з початку року. Ставки на кращі офісні приміщення в Києві перебували у діапазоні 19-38 дол. за кв.м., ставки оренди на офіси класів В і С – в діапазонах 11-21 і 7-16 дол./кв.м відповідно.

Рівень орендних ставок в Києві для офісів високого класу в центральному діловому районі знаходяться на рівні, близькому до німецьких містах Гамбург і Дюссельдорф, і перевершує багато європейських столиць, у тому числі, Варшаву, Прагу, балтійські столиці.

Арендные ставки на офисную недвижимость в Европе

 

Збільшення попиту при рекордно низькій пропозиції нових офісних площ у 2017 році і малому обсязі нової пропозиції у 1-3 кварталах 2018 року призвело до зниження вакантності з 13% наприкінці 2017 року до 8,5% на кінець 3 кварталу 2018 року.

Беручи до уваги обсяг заявленої до введення пропозиції і збереження темпу поглинання, NAI Ukraine прогнозують, що ринок до кінця 2020 року може дійти до 4-5% вакантності і фактичного дефіциту офісних площ. У зв’язку з цим очікується поява нових проектів.

Відзначимо, на початок 2018 року в Києві функціонувало понад 100 бізнес- і офісних центрів, а загальна ринкова пропозиція становила близько 1,82 млн. кв.м.

Баланс рынка офисной недвижимости

 

Основні тенденції на ринку торговельної нерухомості

На сьогодні в Києві функціонує близько 1 359 тис. кв.м. торгових площ, представлених у більш ніж 70 об’єктах.

2018-ий рік почався активно з точки зору нової пропозиції – у першій половині року відкриті ТРЦ із загальною GLA в 60 тис. кв.м., але у третьому кварталі нової пропозиції не було.

Предложение торговых площадей в Киеве

На кінець 3 кварталу 2018 року обсяг дорівнює показнику 465 кв.м. на 1000 жителів за рівнем насиченості якісними торговими площами, що нижче за середні показники інших східно-європейських столиць. Якщо взяти до уваги реальне населення міста (4 млн. за даними КДА), і передмістя, то показник насиченості стає одним з найбільш низьких у Європі. Щоб наздогнати середньоєвропейський показник, місту потрібно ще як мінімум 1,12 млн. кв.м. торгових площ.

Обеспеченность торговыми площадями в Европе

На даний момент на різних стадіях готовності знаходиться близько 1 200 тис. кв.м. нової пропозиції, що прирівнюється до поточному обсягу ринку.

 

Попит на ринку торговельної нерухомості

У 2016 році з’явилися передумови до стабілізації економіки, курсу національної валюти, почали зростати споживчі настрої і обсяги роздрібного товарообігу. Це дозволило українським та міжнародним брендам почати або продовжити експансію.

Новые международные бренды в Украине

За перші 9 місяців 2018 року на ринок рітейлу України вже вийшло 12 міжнародних брендів, серед яких H&M, який відкрив перший довгоочікуваний магазин у Lavina Mall. Основними локаціями для розвитку ритейлери вибирають провідні ТРЦ міста.

Сьогодні в Україні представлено понад 600 брендів. Внутрішній клімат зберігає сприятливі умови для відкриття і розвитку іноземних компаній на ринку рітейлу.

 

Вакантність торгових центрів

У 2016 році вакантність залишалася стабільною і не перевищувала 6%, але в листопаді-грудні відбувся стрибок до 10%, пов’язаний з відкриттям Lavina mall і ЦУМ.

До кінця 2017 року рівень вакантності впав на 4,4 пункти – з 9,6% на початку року до 5,2% у кінці.

Незважаючи на відкриття декількох торгових центрів в першій половині 2018 року рівень вакантності опустився до 4,5%, завдяки високій заповнюваності нововідкритих об’єктів.

 

Рівень орендних ставок в торгових центрах

У 2017 році орендні ставки в середньому по Києву виросли на 6-10%, переважно за рахунок підвищення у кращих торгових об’єктах.

Відкриття нових якісних об’єктів стимулювало подальше зростання орендних ставок ще на 2% тільки за 3 квартал 2018 року.

За даними NAI Ukraine, масштабне введення нової пропозиції у 2018 і 2019 роках може призвести до зменшення середнього показника ставки по місту за рахунок просідання у старіших і менш якісних об’єктах. При цьому, високі показники ставок кращих об’єктів навряд чи зменшуватимуться.

Сколько стоит аренда в ТРЦ Киева

Пропозиція на готельному ринку

На даний момент в Києві на ринку готельної нерухомості пропонується близько 13 тис. номерів, більшість з яких категорії «3 зірки».

В умовах сприятливої ​​макроекономічної ситуації помітно збільшення девелоперської активності у готельному секторі. За 1-3 квартали 2018 року реалізовані проекти Aloft Hotel (4*, 310 номерів), Ibis Railway Station (3*, 281 номер), BURSA (33 номери) і Favor Park Hotel (133 номери).

За інформацією NAI Ukraine, сегмент 3-зіркових готелів переважно складається із готелів, які застаріли і не відповідають стандартам якості фірмового готелю середнього цінового сегмента, тому сегмент має потенціал для подальшого якісного наповнення.

Готелі дорогого сегмента (5 зірок) складають 11%, і 71% з них знаходиться під управлінням міжнародних мереж.

Номерной фонд Киева

 

Цінова політика і заповнюваність

У 2018 році продовжилася тенденція зростання заповнюваності у 1-3 кварталі на 4,7%, що нехарактерно для даного періоду. Заповнюваність готелів на момент проведення фіналу «Ліги Чемпіонів 2018» призвела до короткочасного буму на ринку.

Показники середнього відпускного тарифу також продовжили зростання у готелях категорії 5 зірок. Що стосується ADR середньої категорії готелів, то свій відбиток на ситуацію спричинила нова пропозиція. Темп зростання сповільнився через перерозподіл існуючих корпоративних клієнтів.

Збільшення середньої ціни номера і заповнюваності вплинуло на прибутковість номера: в 1 половині 2018 року вона продовжила зростання до 63,6 євро.

Отельный рынок Киева: экономические показатели

Поліпшення ситуації на ринку готельного бізнесу дало можливість Києву досягти в показнику ADR рівня європейських туристичних країн. За показниками середнього тарифу Київ обігнав Амстердам, Мілан, Берлін і Прагу. Завантаження готелів позначилася на прибутковості номера, але при цьому вона не набагато менше, ніж у Праги.

ADR европейских столиц

Попит на готельному ринку

За 1-3 квартал 2018 року кількість іноземних відвідувачів Києва зросла майже на 30% у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року і склала 850 тисяч іноземних туристів. Попит на номерний фонд у столиці поступово зростає і перевищує номерний фонд Софії і Бухареста.

Аналітики NAI Ukraine прогнозують продовження поліпшення основних показників операційної діяльності готелів на тлі поліпшення економічної ситуації в країні. До кінця 2018 року очікується зміцнення цін і невелике зростання заповнюваності готелів за рахунок зростання туристичної привабливості України.

 

Ринок логістичної нерухомості в III кварталі 2018 року

Статистичні показники, що впливають на ринок логістичної нерухомості, залишилися стабільними: вантажообіг в Київському регіоні зріс на 0,2%, в цілому по країні цей показник впав на 0,96%. Роздрібний товарообіг в Україні зріс на 14% у порівнянні з аналогічним періодом 2017 року, в Києві і області – 11%.

В останні роки девелопмент нових об’єктів був сильно обмежений. За перші 9 місяців 2018 року на ринку логістичної нерухомості не було нових відкриттів для спекулятивного ринку. Заявлені об’єкти переносяться на кінець 2018 року або на 2019 рік. Україна поки має один з найменших обсягів спекулятивного ринку і сильно поступається темпам введення нової пропозиції складської нерухомості розвиненим країнам.

Складские помещения, Украина и Европа

 

Попит на ринку логістичної нерухомості

До кінця 2017 року, завдяки зростанню поглинання і обмеженості пропозиції для відкритого ринку, продовжилося падіння вакантності до 5%. На кінець 3 кварталу 2018 року рівень вакантності впав ще до 3%. Основу попиту формують оптові і роздрібні рітейлери – 54%. Високий попит залишається на якісні площі великих лотів у безпосередній близькості до Києва. Розвиток e-commerce і активізація на ринку роздрібної торгівлі зумовили високий попит на склади в межах міста, склади «останньої милі», пропозиція яких обмежена.

Поглощение и вакантность на рынке логистической недвижимости в Украине

Орендні ставки на складські приміщення

У 1-3 кварталах 2018 року проявилася тенденція зростання орендних ставок: на кінець 3 кварталу 2018 року ставки на складські приміщення встановилися в діапазоні від 3,2 до 5,5 дол. США/м.кв. / міс. Відновлення економіки, що супроводжується зростанням попиту на складські приміщення, поряд з обмеженим спекулятивним пропозицією, швидше за все продовжать стимулювати зростання ставок. На кінець 2017 років Київ за цінами вже випередив Ригу, Рим, Прагу, Бухарест.

Арендные ставки на склады: Киев, Украина, Европа

 

Інвестиції в ринок логістичної нерухомості

Наразі на ринку намітилася тенденція до придбання логістичних комплексів. У 2017 році були здійснені угоди за участю Dragon Capital, «АТБ» і Good Wine. У 1-3 кварталах 2018 року інтерес до покупки логістичних та складських об’єктів в Україні зберігся, поряд із дисбалансом ринку і нестачею пропозиції. Разом з тим, загальна активізація попиту на ринку стимулює зростання ставок і зниження ставок капіталізації, хоча вони поки і сильно перевищують європейські.