Новые лидеры, революционные форматы и борьба с дефицитом. На пресс-завтраке NAI Ukraine обсуждались острые вопросы рынка коммерческой недвижимости

Новые лидеры, революционные форматы и борьба с дефицитом. На пресс-завтраке NAI Ukraine обсуждались острые вопросы рынка коммерческой недвижимости

07.02.19
Размер шрифта A- A+

6 февраля состоялся пресс-завтрак NAI Ukraine, на котором обсуждались итоги 2018 года на рынках торговой, офисной и логистической недвижимости.

Спикеры и гости мероприятия говорили об уровне насыщенности рынков, новых форматах, предлагаемых девелоперами для ритейлеров, бизнеса и потребителей, о проблемах, перспективных направлениях и прогнозировали развитие отрасли в контексте последних трендов. Традиционно на пресс-завтраке представлена качественная аналитика: годовой отчет NAI Ukraine об экономических результатах в данных отраслях.

 

#10YearsChallenge: инвесторам пора взглянуть на Украину новыми глазами

Пресс-завтрак открыл CEO и основатель NAI Ukraine и Urban Experts Виталий Бойко. Он отметил, что несмотря на огромное количество негативной информации про экономику Украины, объективные показатели указывают на позитивные тенденции.

Украина – одна из наибольших стран Европы с огромным потенциалом развития. В восточной Европе мы занимаем первое место как по площади, населению, так и по количеству больших городов.

Экономика Украины медленно, но уверенно восстанавливается, о чем свидетельствуют различные макроэкономические показатели, включая уровень роста ВВП, замедление темпа инфляции, объемы экспорта, импорта и т.д.

Положительная динамика ВВП отмечается последние 3 года, устойчивый рост показателя подтверждается данными 2018-ого – он вырос на 3,2% по сравнению с предыдущим годом. При этом, номинальный ВВП Украины превосходит показатель стран Прибалтики, Словакии и Болгарии.

ВВП по паритету покупательской способности Украины после падения в 2014-2015 годах показывает стабильный рост, и на конец 2018 года достиг довоенного 2012 года. Учитывая коэффициент теневой экономики, Украина в европейском рейтинге стран по паритету покупательской способности опережает Австрию, Норвегию и Чехию.

На стабилизацию ситуации указывает и рост индекса потребительских настроений. Небольшое падение данного показателя, по сравнению с 2017 годом вызвано введением военного положения в стране, и ожидается его стабилизация в последующие периоды. Это, в свою очередь, напрямую повлияло на рост розничной торговли. Так, по итогам 2018 года оборот розничной торговли составил порядка 930 млрд. гривен, показав рост в 6% по сравнению с 2017 годом. С учётом теневой экономики, объем розничного товарооборота в Украине выше, чем у Ирландии, Дании, Финляндии, Венгрии.

Ярким показателем восстановления экономики выступает объем экспорта-импорта. Так, по предварительным результатам 2018 года экспорт вырос на 11%, а импорт на 16%.

Также, после резкого оттока прямых иностранных инвестиций в 2014 году, последние 3 года наблюдается постепенное восстановление инвестиционной привлекательности страны. Согласно данным World Bank, объем ПИИ в Украину превышает этот показатель Хорватии, Грузии, Болгарии и балтийских стран.

По словам Виталия Бойко, инвесторы на международных мероприятиях проявляют осторожный интерес к Украине. Это положительный сигнал для страны.

– Иностранным девелоперам, которые приняли решение выйти из Киева в 2009 году, стоило бы приехать опять и увидеть разницу, оценить изменения, произошедшие за 10 лет. Наверняка они бы задумались над тем, что стоит возвращаться, – утверждает Виталий. – Киев очень изменился за последние годы, вырос благодаря внутренней миграции. Мы уже не увидим в нем низкие цены на жилье, а спрос на жилую недвижимость сместился в класс «комфорт». У нас огромная столица, которая больше в два раза, чем многие другие столицы стран Восточной Европы. Киев и Украина очень удобны для экспансии с точки зрения ритейла.

 

Доминирующие ТРЦ и выход новых брендов: как рынок торговой недвижимости переживает изменения?

– Ритейлеры, благодаря настойчивости брокеров, продолжают выходить на украинский рынок, –рассказал CEO NAI Ukraine (лучшей брокерской компании 2018 года по версии EE Real Estate Award). – Наверное, таких «звездных» как 2017-2018 года, еще не было в Украине. Выход H&M и IKEA, сделки, которые сопровождались NAI Ukraine, Президент Украины выделил среди главных достижений страны за прошлый год.

В прошлом году не состоялось открытий крупных объектов. Введено в эксплуатацию семь объектов, но даже эти небольшие и средние по площади ТРЦ обеспечили прирост на рынке 100 тыс. кв.м.. Впрочем, такого прироста было недостаточно, чтобы сбить рост арендных ставок.

– Однако рынок торговой недвижимости Киева ожидает нечто большее в связи с появлением крупных мега-моллов уже в ближайший год, – прогнозирует Виталий Бойко.

Открытие Blockbuster Mall, Ocean Mall, Retroville, River Mall и других объектов в 2019 году обеспечит рекордный объем новой торговой недвижимости на рынке за всю историю.

– Нас ожидает не только серьезное увеличение, но и качественное изменение рынка. Будут открыты мощные объекты, и часть из них строится в формате доминирующих торговых центров. Именно они станут новыми лидерами. Произойдут изменения среди существующих потоков посетителей, и «dead malls» – понятие, которое сейчас распространено в Америке, – скорее всего, станет реальностью и в Киеве. Рынок не выдержит такого большого количества предложения, да и потребителю столько не нужно: он переориентируется на новые торговые центры и забудет о старых, – рассказал Виталий Бойко.

По его словам, реализация свежих проектов затруднительна без выхода новых брендов в Украину. Над этим работают ритейлеры, покупая франшизы, и консультанты, убеждая мировые бренды выходить на украинский рынок.

Речь идет о fast-fashion-брендах, универмагах, ресторанных операторах. Часть из них приедут в Украину 1 марта на I NAI Retail Forum – для знакомства с Украиной и потенциальными партнерами.

Также Виталий рассказал присутствующим о растущем потребительском рынке Киева. Даже официальный его размер очень большой. Например, он вдвое больше рынка Софии и соизмерим с такими столицами как Хельсинки или Будапешт.

Изменения в Киеве связаны с плотностью населения и точками роста города.

трц Киева

 

Два года назад такой точкой роста стали Бровары, где в год вводилось в эксплуатацию порядка 250-300 тыс. кв. м. нового жилья. Это привело к тому, что станция «Лесная», которая была конечной и не самой популярной остановкой метро, по пассажиропотоку вышла на первое место.

Станция метро «Вокзальная», которая всегда была №1 по пассажиропотокам, опустилась на третье место. Она уступает метро «Академгородок», которая получает огромные потоки благодаря развитию еще одной точке роста «большого Киева» – северо-западу области, городам Гостомелю, Буче и Ирпеню.

Третей значительной зоной роста сейчас является Киево-Святошинской район (о чем говорилось на предыдущем пресс-завтраке NAI Ukraine), и он будет влиять на потоки скоростного трамвая.

Подводя итоги, Виталий Бойко отметил, что рынок торговой недвижимости показал очень позитивные результаты в 2018 году и спрогнозировал, что несмотря на «выборный год», 2019-ый станет не менее успешным.

Директор департамента торговых площадей сети торгово-развлекательных комплексов Arricanо Анна Чуботина согласилась с тем, что последний год для отрасли был хорошим и успешным для бизнеса.

Также она сообщила, что в качественных проектах вакантность практически нулевая – как в Киеве, так и в городах Украины. Это свидетельствует о том, что спрос явно превышает предложение. Естественно, это подкрепляется покупательской способностью населения. Обороты ритейлеров растут.

– Серьезный рост показывают операторы электроники и бытовой техники, – рассказала про эту тенденцию Анна. – Инновации, умные дома постепенно входят в нашу жизнь, и операторы будут использовать свои пространства как шоурумы.

Также она выделила рост категории sport-casual, что связано с изменением в стиле жизни. Стремление к более комфортной одежде, обуви, определяет больший спрос на бренды, которые предлагают такую группу товаров.

Анна Чуботина рассказала, как Arricanо работает над оптимизацией tenant-mix, использует маркетинговые инструмента для увеличения роста товарооборота, об интеграции технологичных решений, которые позволяют оптимизировать бизнес-процесы. Например, приложение с кабинетом арендатора, запущенное Arricanо, является универсальным каналом коммуникации компании с партнерами.

– Для того, чтобы ритейл продолжал жить успешно, он должен быть качественно представлен как в оффлайне, так и в онлайне, – подчеркнула Анна.

Arricano Анна Чуботина 

Растущий спрос и новые форматы. Рынок офисной недвижимости борется с дефицитом площадей

О положении на рынке офисной недвижимости рассказал управляющий директор NAI Ukraine Дмитрий Корниенко. Он также не упустил возможности сравнить ситуацию на рынке спустя 10 лет. В офисной недвижимости наблюдается прирост больше, чем в два раза: в 2008 году в Киеве было представлено 800 тыс.кв.м. офисных площадей, тогда как сейчас этот показатель достиг 1,75 млн кв.м.

По словам Дмитрия, отслеживая динамику ввода новых площадей, можно отметить существенное снижение последние несколько лет. В то же время, как спрос на офисы растет со стороны IT-компаний, которые в структуре спроса занимают традиционно более 50%. В последний год возобновился также интерес со стороны иностранных компаний, которые заходят на рынок Украины.

– В отделе брокериджа офисной недвижимости NAI Ukraine фиксируется наибольший интерес со стороны иностранных компаний из Германии, Ирландии, Польши, Испании и Италии, – говорит управляющий директор NAI Ukraine.

В существующих офисных центрах вакантность небольшая и составляет 6,5%. На 2019-2020 год ожидается ввод в эксплуатацию ряда новых объектов совокупной GLA около 240 тыс. кв.м. Наблюдается тенденция повышенного интереса к проектам, отвечающим стандартам «Зелёного строительства», сертифицированных BREEAM или LEEDS.

Арендные ставки в лучших БЦ Киева выросли на 4% с начала года и составили в среднем 27 дол. США/кв.м./мес. К концу года средний уровень вакантности снизился до 6,5%. На данный момент, стоимость аренды офисов класса А в Киеве сопоставима с показателями Гамбурга и Варшавы.

Дмитрий продемонстировал карту коворкингов и обслуживаемых офисов, разработанную NAI Ukraine. Популярность этих форматов растет, и новые объекты пополняют офисный рынок недвижимости Киева.

Коворкинги в Киеве Карта

 

Коммерческий директор Regus в Украине Юлия Литвиненко рассказала, почему сегодняшние арендаторы выбирают обслуживаемые офисы.

– Regus позиционирует себя не как коворкинг, а как обслуживаемый офис, – сообщила Юлия. – Данный формат отличается от офиса – это приватный спейс, который принадлежит только арендатору. Тогда как коворкинг в классическом понимании – открытый – shared-space, где разные арендаторы делят его между собой.

Regus называет востребованность такого формата не просто трендом, а «революцией». По ее словам, это связано с рядом факторов. Во-первых, сокращение расходов на аренду площадей бизнес воспринимает как существенный этап оптимизации расходов. Многие бизнесы в Европе и в Украине пересматривают отношение к аренде.

– С помощью сервисных офисов владелец может арендовать помещение, которое ему нужно «сегодня, здесь и сейчас», а не «на вырост» для компании, – говорит Юлия Литвиненко. – Нет потребности переплачивать за пустующие площади в данный момент – это то, что может предложить на данный момент Regus. Тренд гибкости набирает обороты в Украине.

Второй фактор – это риски. Украина, к сожалению, все еще считается рисковой страной для бизнеса. Несмотря на огромнейший потенциал, инвесторы это понимают, заходя в Украину.

– Прежде чем заключить контракт на 3-5-10 лет, они решают стартовать с более гибких решений, и выбирают обслуживаемые офисы. – рассказала Юлия. – Многие понимают, что инвестировать нужно не только в аренду, но и в подготовку и обслуживание офиса. Концептуальный сервисный офис предлагает готовую систему all-inclusive офис. Инвестор не тратит свои деньги, и может вложить их в развитие бизнеса.

Четвертый немаловажный фактор Юлия Литвиненко связывает с изменением подхода к организации рабочего процесса. Сотрудники компаний больше ценят личное пространство, комфорт. Во многих компаниях часть команды пребывает в офисе постоянно в течении рабочего дня, но есть сотрудники, которые используют офис на гибких условиях, частично работая дома. Набирает обороты тренд предлагать сотрудникам условия, которые им нужны для большей эффективности.

Исследование, проведенное Regus, показало, что для 70% опрошенных важно, в каких условиях они работают. Это напрямую влияет на продуктивность. Разные пространства сервисных офисов в одном городе предлагают размещать сотрудников в своих локациях в разных районах – в том офисе, куда им удобно добираться с дома.

Также Юлия Литвиненко сообщила, что о планах развития IWG Plc – компании, в который входит Regus. В этом году IWG Plc планирует вывести на рынок Украины еще один офисный бренд – Spaces.

 

Складов не хватает. Рынок логистической недвижимости ощущает острый дефицит

Как рассказала на пресс-завтраке руководитель департамента оценки и консалтинга NAI Ukraine Ирина Трунова, ввод нового предложения на рынке логистической недвижимости в 2018 году уменьшился в 2 раза по сравнению с предыдущим годом. Объем чистого поглощения в 2018 году вырос на 10%.

Между тем, на 2019-2020 года запланирован ввод ряда проектов общей площадью около 190 тыс. кв.м. Но даже ввод в эксплуатацию нового предложения дефицит площадей на рынке Киева и области не будет компенсирован.

По словам Ирины, располагая огромным потенциалом, Украина пока имеет один из наименьших объемов рынка и сильно уступает темпам ввода нового предложения развитым странам.

Склады в Украине

В 2018 году в связи с фактическим отсутствием качественного предложения вакантность достигла минимума – 2,8%. Арендные ставки на рынке Киева и области находятся в диапазоне от 3,2 до 5,6 долл. США/кв.м./мес., в зависимости от класса объекта.

 

Полный фотоочет по ссылке: http://clc.am/TIY7dg