аналитика торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости: результаты 2018 года и ожидания в 2019-ом

Рынок торговой недвижимости: результаты 2018 года и ожидания в 2019-ом

19.02.2019

Для ТРЦ Киева наступает время перемен: новое предложение уже в 2019-м может существенно преобразить облик рынка торговой недвижимости.

Больше о ситуации в отрасли, важных показателях развития, результатах и прогнозах читайте ниже.

 

Обзор рынка торговой недвижимости Киева в 2018-ом

На данный момент на украинском рынке существует дефицит качественных торговых площадей. Из расчета на количества квадратных метров торговых площадей на 1000 жителей в Украине, этот показатель является одним из самых низких в Европе и превосходит только Боснию и Герцеговину, Сербию и Грецию.

В 2018 году рынок торговой недвижимости Киева продолжал активно развиваться. В течении прошлого года открыты ряд качественных торговых центров – среди них самые большие Rive Gauche (арендная площадь 30 000 кв.м.), Мегамаркет Нивки (22 000 кв.м.), Retail Park Petrivka (15 000 кв.м.), Smart Plaza Polytech (15 000 кв.м.).

По итогам 2018-го, совокупное предложение представлено 110 объектами с общей торговой площадью более 1,5 млн. кв.м. Новое предложение за год составило порядка 101,5 тыс. кв.м. арендных площадей.

Однако, и с учетом этих открытий Киев все еще далек от европейского показателя насыщенности торговыми площадями.

На 2019 год заявлено на открытие ряда объектов, из самыми крупными из которых являются Blockbuster Mall (1 очередь, 100 000 кв.м.), Ocean Mall (100 000 кв.м.), Retroville (91 254 кв.м.) и River mall (61 550 кв.м.). При условии, что все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию, то на рынке появится дополнительно порядка 400 тысяч GLA.

По словам CEO и основателя NAI Ukraine Виталия Бойко, ожидается не только существенное увеличение, но и качественное изменение рынка торговой недвижимости, поскольку в эксплуатацию вводятся мощные объекты и часть из них строится в формате доминирующих торговых центров. Новые Blockbuster Mall и Ocean Mall вместе с лидирующим на рынке сейчас Lavina Mall входят в состав сети торговых центров «Chain of Megamalls».

Виталий Бойко прогнозирует, что такое большое количество предложения на рынке может повлечь за собой появление «Dead Malls» — пустых, неинтересных для арендаторов и покупателей ТРЦ. Понятие, которое распространено в Америке, в Киеве может появиться в связи с тем, что столь большое количество предложения не нужно потребителю.

По его словам, реализация свежих проектов затруднительна без выхода новых брендов в Украину. Над этим работают ритейлеры, покупая новые франшизы, и консультанты, убеждая мировые бренды выходить на украинский рынок.

Ожидается, что это поможет улучшить ситуацию на рынке торговой недвижимости и привлечет новые имена для ринка Украины.

То, что рынок Украины интересен иностранным ритейлерам, подтверждают итоги 2017-2018 годов. Так только за 2018 года на рынок вышло около 20 международных брендов, среди которых H&M, Koton, DeFacto. В 2019 году ожидается выход таких громких имен как Ikea, Decathlon и The North Face.

новые бренды в Украине

Восстановление сегмента торговой недвижимости в Киеве в 2018 году подтверждается падением уровня вакантности до рекордно низкого. Небольшое повышение показателя на конец года объясняется выходом на рынок новых объектов.

Активность сетевых операторов также показывает на восстановление рынка. Так среди FMCG самыми активными била сеть АТБ, по количеству открытых магазинов лидером среди операторов бытовой техники является сеть ЖЖУК.

новые магазины в Украине

Арендные ставки в лучших торговых объектах выросли на 6-10%.

По словам Виталия Бойко, в 2019 году ситуация с арендными ставками будет неоднозначной. В востребованных объектах они вырастут, а менее востребованные торговые центры будут снижать цены, чтобы остановить выход арендаторов. При этом, средняя стоимость аренды в ТРЦ может остаться прежней.

Киев: портрет потребителя

По объему потребительских расходов по паритету покупательской способности Украина занимает 19 место в Европе. Розничный товарооборот Киева превосходит показатель Хельсинки, Софии и сопоставим с товарооборотом Будапешта.

Можно отметить прямое влияние интенсивности пассажиропотоков на генерирование потенциального товарооборота ТЦ. Так, в 2017 и 2018 году ст.м. Академгородок была на первом и втором месте по пассажиропотоку, в свою очередь, товарооборот Lavina Mall в этот период достиг порядка 400 млн. грн, что составляет около 10% товарооборота Киева.

Однако, в этом году, по количеству введенных жилых объектов вышло Киево-Святошинское направление, а в частности Гатное и Софиевская/Петропавловская Борщаговки. Исходя и этого, можно спрогнозировать перераспределение пассажирских потоков и смещения интереса к разным торговым центрам.

В 2018 году компания NAI Ukraine проводила ряд исследований, которые позволили определить основные характеристики потребителей в Киеве.

Согласно имеющейся информации, большая половина опрошенных жителей Киева проводит свободное время в выходной день именно в ТРЦ, в будний день – около 30%. При этом основная часть затрат выпадает на развлечения и одежду.

– Это говорит о том, что ТРЦ нужны Киеву, не только как место шопинга и развлечений, но как социально важное место. Именно в них проводит время огромное количество киевлян, – говорит Виталий Бойко. – Это настолько значимая часть быта, что настал момент, когда необходимо добавлять другие функции, повышать качество услуг. Благодаря значимым ТРЦ Киева они стали местом торговли и развлечений, а теперь должны стать также площадкой для насыщенной социальной жизни.

Подводя итоги с уверенностью можно сказать, что 2018 год показал позитивную динамику фактически для всех важных показателей рынка.

Что касается прогнозов, открытие новых объектов в 2019-ом однозначно повлечет за собой перераспределение потоков в существующих ТРЦ. Даже при значительном росте населения Киева нет гарантии, что действующим операторам удастся нарастить или удержать посещаемость на прежнем уровне без особых усилий. У потребителей расширится поле выбора главного объекта для шопинга и досуга. Торговым центрам придётся соревноваться за посетителя, создавая те или иные дополнительные условия. Продолжит усиливаться развлекательная и социальная составляющая ТРЦ – люди идут не только, и не столько за покупками, сколько за эмоциями.

Свяжитесь с нами