выставки инвестиции рынок события торговая недвижимость
NAI Ukraine на MAPIC-2018. ТРЦ будущего уже есть в Украине

NAI Ukraine на MAPIC-2018. ТРЦ будущего уже есть в Украине

22.11.2018

14-16 ноября в Каннах прошла глобальная отраслевая выставка в области ритейла и девелопмента MAPIC-2018. NAI Ukraine – единственная компания, которая уже третий год подряд представлена на ней отдельным корпоративным стендом. В этом материале делимся главными инсайтами мероприятия. 

Все дни работы для нашей команды были максимально насыщенными. NAI Ukraine провела более сорока встреч с международными ритейлерами – уже представленными на рынке Украины и новыми. Со многими из них переговоры ведутся не первый год, и некоторые бренды близки к тому, чтобы войти на наш рынок. Тем не менее, далеко не все компании осведомлены об украинских реалиях.

NAI Ukraine на MAPIC-2018. ТРЦ майбутнього вже є в Україні

– К сожалению, отдельные представители международных брендов по-прежнему катастрофически мало знают о ситуации в Украине, – рассказывает основатель и CEO NAI Ukraine Виталий Бойко. – Они слышали только о проблемах, о военном конфликте. С такими ритейлерами часто разговор начинался с их решительного возражения – «мы не работаем со странами, не состоящими в ЕС». Всего несколько аргументов с нашей стороны – и их позиция кардинально менялась.

Главные аргументы для международных ритейлеров

Один из главных аргументов во время переговоров – статистические данные, которые важно представлять с учетом теневой экономики. Рост ВВП, покупательская способность и розничные товарообороты уже работающих на рынке международных ритейлеров производят впечатление на представителей иностранных компаний.

Также убедительно выглядит список брендов, которые зашли за последние два года в Украину. Позитивно воспринята новость про выход H&M и IKEA. Для турецких компаний хорошим сигналом стал выход на рынок лидеров турецкого ритейла Koton и DeFacto – это дает толчок для остальных брендов. Ввиду относительно нестабильной ситуации в Турции, Украина рассматривается как важное направление для развития, которое поможет местным ритейлерам избежать потерь в непростой период на родине.

Отметим, что со всеми вышеупомянутыми брендами мы в свое время вели непосредственные переговоры.

MAPIC Kiev

Коррупция продолжает отпугивать

– Во время встреч с ритейлерами часто звучали вопросы о коррупции, – отмечает Виталий Бойко. – Но сегодня международным брендам это не грозит. Огласка подобных фактов в обществе сразу же остановит любые попытки коррупции.

Если говорить о таможне, ни один ритейлер до сих пор не заявлял о том, что у него возникали сложности с импортом товара в Украину. Кроме того, благодаря зоне свободной торговли с ЕС, европейские бренды получили преференции при растомаживании продукции в Украине – произошла отмена таможенной пошлины, налогов и сборов, количественных ограничений ввозимой продукции.

MAPIC Kiev

 

Качественные торговые центры – признак рынка, на котором стоит начинать бизнес

Реализованные и строящиеся объекты, которые мы презентовали ритейлерам, стали еще более красноречивым подтверждением целесообразности того, что Украина – страна, где стоит начинать бизнес. Из-за сложившихся стереотипов часть иностранных компаний не ожидают увидеть в воюющей стране торгово-развлекательные центры, которые нечасто встретишь даже в Европе – гигантские и высококачественные.

Интересно, что многие ритейлеры, в том числе, не представленные на украинском рынке, уже посещали Lavina Mall. Полтора года назад, когда ТРЦ только начинал развиваться, эти компании не верили, что Lavina Mall будет успешным объектом. Сегодняшние результаты работы ТРЦ воспринимаются ими как чудо. Когда ритейлеры видят, что в объект инвестированы сотни миллионов долларов, его посещают десятки тысяч людей в день и он получает миллионы долларов товарооборота – их интерес к Украине существенно возрастает. Сегодняшний размах, качество и реализованность мега-молла многих заставляет переходить к реальным переговорам.

Напомним, что ТРЦ Lavina Mall стал лидером по посещаемости и получил звание Event Mall по версии Best Retail Project.

Инвестиции близко. Международные девелоперы готовы заходить в Украину

Этот год на MAPIC отмечен ростом интереса к Украине со стороны инвесторов.

– Сейчас сложилась ситуация, когда инвесторы рассматривают нашу страну как ближайшую перспективу, – рассказал Виталий Бойко. – Позитивные экономические прогнозы, рост ВВП и высокий capitalization rate, позволяющий купить действующий бизнес за малые деньги, заставляют международных девелоперов внимательно следить за Украиной. И эти обстоятельства действуют несмотря на отрицательные факторы – военный конфликт и коррупцию.

Cap rate (ставка капитализации), то есть доходность инвестиционного проекта, это показатель, по которому инвестор принимает решение, заходить в бизнес или нет. Иностранные инвестиционные фонды стремятся максимизировать прибыльность инвестиционного портфеля для своих акционеров. Они ищут и проникают на рынок с большей ставкой капитализации. Необходимо отметить, что на ставку капитализации влияет множество факторов, основными из которых являются: доходность инвестиционного проекта, процентная ставка в стране и страновые риски. Сейчас в украинскую ставку капитализации включены очень высокие страновые риски.

Страновые риски – весомый недостаток и тот фактор, который показывает почему та или иная страна продолжает быть закрытой для международного бизнеса. Еще один негативный аспект – сложности с выходом из проекта для девелопера: часто инвесторы не имеют возможности продать бизнес и закрыть сделку.

Сейчас инвестиционные компании привлекает cap rate с положительным прогнозом к уменьшению. Нынешний показатель 12%, который говорит об Украине как о стране с высокими рисками, выглядит не очень привлекательно. Но мы ожидаем его снижение, что покажет инвестору постепенную стабилизацию и безопасность для инвестиций. В украинской истории был период, когда cap rate составлял 8,5% в 2008 году. С 6-7% начинается показатель в развитой европейской стране.

Также, страновые риски – это большой недостаток для развития девелоперского бизнеса в нашей стране, с учетом того, что традиционный девелопмент не включает в себя владение объектами и предусматривает развитие проекта до его максимальной доходности с целью последующей продажи.

Инвесторы, с которыми мы встречались, считают, что благодаря движению к ЕС в Украине сократятся страновые риски, что снизит ставку капитализации, и, соответственно, объекты недвижимости будут дорожать. Если бы сейчас на рынке были представлены знаковые объекты без санкций – они были бы готовы их купить. За рынком пристально следят, и никого не смущает, что Украина не член ЕС.

Прецеденты инвестирования в страну до входа в Европейский Союз уже были – такой страной стала Румыния. До входа в ЕС у них была та же норма капитализации, что и сейчас. Причем они зашли перед кризисом, в 2007 году.

– Мне постоянно приходилось во время встреч на MAPIC говорить, что наша официальная статистика не учитывает в полной мере теневую экономику, — отмечает Виталий. – И многие инвесторы вспоминали о Румынии. В этой стране похожие проблемы и также есть коррупция, но она контролируема. Для представителей инвестиционных компаний такие факторы не являются табу.

MAPIC investments

Новые стандарты в digital-эпоху

Главная заявленная организаторами тема MAPIC-2018 – Transforming Reality: Physical in the age of digital. Цифровые технологии и развитие ecommerce требуют преобразования существующих форматов торговых объектов, и это уже очевидно для всех игроков на рынке.

Много времени на выставке уделено теме развлечений в ритейле. Обсуждались новые форматы entertainment, leisure, dining – того, что привлекает посетителей помимо торговой составляющей.

–– Большинство озвученных идей на выставке для нас – это или пройденный этап в размышлениях, или уже реализованные проекты, – комментирует Виталий Бойко. – Концепции объектов, где соблюдается баланс между развлечениями и торговлей, мы внедряем с 2009 года. И такие объекты становятся сверхуспешными – они опережают не только украинских конкурентов, но и выглядят в тренде международного рынка.

Сейчас можно говорить о том, что торговый центр выступает в роли хозяина, принимающей стороны, а посетитель в нем – гость. Задача каждого хорошего хозяина – развлекать своих гостей. Например, в Lavina Mall так и происходит: в нем есть уникальный развлекательный парк, лучший кинотеатр в стране, а каждую неделю проводятся крупные event-мероприятия, привлекающие десятки тысяч людей.

В Blockbuster Mall центром притяжения будет большой фудкорт, просторная терраса с панорамным остеклением и видом на Днепр. И конечно же, в нем будет огромная развлекательная зона. В этом мега-молле в совокупности с действующим РЦ Блокбастер, соотношение развлечений и торговли составит 1:1.

И ритейл, и развлечения – все бурно меняется с развитием цифровых технологий. Развлечения требуют гигантских инвестиций, благодаря которым привлекается огромное количество людей. Но главная проблема – как заставить посетителей прийти во второй раз. Когда использование технологий было минимальным, это было архисложно и архидорого. Теперь же технологии добавленной реальности позволяют каждый раз получать новый опыт на одних и тех же аттракционах. Развитие цифровых технологий помогает решить главную проблему развлекательных парков – генерация повторного посещения.

– Наверняка, мы еще не до конца оцениваем влияние ecommerce, – говорит CEO NAI Ukraine Виталий Бойко. – Современный мир – двуканальный, не будет мира без ecommerce, но непонятно, как ecommerce может существовать без физического присутствия. Это уже влияет на торговые центры. Магазины нужны не в таком количестве. Разрабатывая концепцию ТРЦ сейчас, нужно планировать в нем размещение развлекательной зоны на 60% площади. Когда-то этот процент составлял 20%, и туда входил и общепит, и развлечения.

Свяжитесь с нами