Нові лідери, революційні формати і боротьба з дефіцитом. На прес-сніданку NAI Ukraine обговорювалися гострі питання ринку комерційної нерухомості

Нові лідери, революційні формати і боротьба з дефіцитом. На прес-сніданку NAI Ukraine обговорювалися гострі питання ринку комерційної нерухомості

07.02.19
Розмір шрифту A- A+

6 лютого відбувся прес-сніданок NAI Ukraine, на якому обговорювалися підсумки 2018 року на ринках торгової, офісної та логістичної нерухомості.

Спікери та гості заходу говорили про рівень насиченості ринків, нові формати, що пропонуються девелоперами для рітейлерів, бізнесу і споживачів, проблеми, перспективні напрямки та прогнозували розвиток галузі у контексті останніх трендів. Традиційно на прес-сніданку представлена ​​якісна аналітика: річний звіт NAI Ukraine про економічні результати у цих галузях.

 

#10YearsChallenge: інвесторам потрібно поглянути на Україну новими очима

Прес-сніданок відкрив CEO і засновник NAI Ukraine і Urban Experts Віталій Бойко. Він зазначив, що незважаючи на величезну кількість негативної інформації про економіку України, об’єктивні показники вказують на позитивні тенденції.

Україна – одна з найбільших країн Європи із величезним потенціалом розвитку. У східній Європі ми займаємо перше місце як за площею, населенням, так і за кількістю великих міст.

Економіка України повільно, але впевнено відновлюється, про що свідчать різні макроекономічні показники, включаючи рівень зростання ВВП, зниження темпу інфляції, обсяги експорту, імпорту тощо.

Позитивна динаміка ВВП відзначається останні 3 роки, стійке зростання показника підтверджується даними у 2018-му – він виріс на 3,2% у порівнянні з попереднім роком. При цьому, номінальний ВВП України перевищує показник країн Прибалтики, Словаччини та Болгарії.

ВВП за паритетом купівельної спроможності України після падіння в 2014-2015 роках показує стабільне зростання, і на кінець 2018 року досяг довоєнного 2012 року. З огляду на коефіцієнт тіньової економіки, Україна у європейському рейтингу країн за паритетом купівельної спроможності випереджає Австрію, Норвегію та Чехію.

На стабілізацію ситуації вказує зростання індексу споживчих настроїв. Невелике падіння даного показника, в порівнянні з 2017 роком викликане введенням воєнного стану в країні, і очікується його стабілізація у наступні періоди.

Це, в свою чергу, прямо впливає на зростання роздрібної торгівлі. За підсумками 2018 року оборот роздрібної торгівлі склав 930 млрд. гривень, показавши зростання на 6% у порівнянні з 2017 роком. З урахуванням тіньової економіки, обсяг роздрібного товарообігу в Україні вище, ніж у Ірландії, Данії, Фінляндії, Угорщини.

Яскравим показником відновлення економіки виступає обсяг експорту-імпорту. Так, за попередніми результатами 2018 року експорт зріс на 11%, а імпорт на 16%.

Також після різкого відтоку прямих іноземних інвестицій у 2014 році, останні 3 роки спостерігається поступове відновлення інвестиційної привабливості країни. Згідно з даними World Bank, обсяг ПІІ в Україну перевищує цей показник Хорватії, Грузії, Болгарії та країн Прибалтики.

За словами Віталія Бойка, інвестори на міжнародних заходах виявляють обережний інтерес до України. Це позитивний сигнал для країни.

– Іноземним девелоперам, які прийняли рішення вийти з Києва в 2009 році, варто було б приїхати знову і побачити різницю, оцінити зміни, що відбулися за 10 років. Напевно вони б задумалися над тим, що варто повертатися, – стверджує Віталій. – Київ дуже змінився за останні роки, виріс завдяки внутрішній міграції. Ми вже не побачимо в ньому низькі ціни на житло, а попит на житлову нерухомість змістився у клас «комфорт». У нас величезна столиця, яка більше в два рази, ніж багато інших столиць країн Східної Європи. Київ і Україна дуже зручні для експансії з точки зору рітейлу.

 

 

Домінуючі ТРЦ і вихід нових брендів: як ринок торговельної нерухомості переживає зміни?

– Рітейлери, завдяки наполегливості брокерів, продовжують виходити на український ринок, – розповів CEO NAI Ukraine (кращої брокерської компанії 2018 року по версії EE Real Estate Award). – Напевно, таких «зоряних» як 2017-2018 роки, ще не було в Україні. Вихід H&M і IKEA, угоди, які супроводжувалися NAI Ukraine, Президент України виділив серед головних досягнень країни за минулий рік.

У минулому році не відбулися великих відкриттів. Введено в експлуатацію сім об’єктів, але навіть ці невеликі і середні по площі ТРЦ забезпечили приріст на ринку 100 тис. кв.м.. Втім, цього приросту було недостатньо, щоб збити зростання орендних ставок.

– Проте ринок торговельної нерухомості Києва очікує набагато більше у зв’язку із появою великих мега-молів вже у найближчий рік, – прогнозує Віталій Бойко.

Відкриття Blockbuster Mall, Ocean Mall, Retroville, River Mall та інших об’єктів у 2019 році забезпечить рекордний обсяг нової торгової нерухомості на ринку за всю історію.

– На нас чекає не тільки серйозне збільшення, але і якісна зміна ринку. Будуть відкриті потужні об’єкти, і частина із них будується у форматі домінуючих торгових центрів. Саме вони стануть новими лідерами. Відбудуться зміни серед існуючих потоків відвідувачів, і «dead malls» – поняття, яке зараз поширене в Америці, – швидше за все, стане реальністю і в Києві. Ринок не витримає такої великої кількості пропозиції, та й споживачеві стільки не потрібно – він переорієнтується на нові торгові центри і забуватиме про старі, – розповів Віталій.

За його словами, реалізація свіжих проектів буде ускладнена без появи нових брендів в Україні. Над цим працюють рітейлери, купуючи франшизи, і консультанти, переконуючи світові бренди виходити на український ринок.

Йдеться про fast-fashion-бренди, універмаги, ресторанні оператори. Частина з них приїдуть в Україну 1 березня на I NAI Retail Forum – для знайомства з Україною та потенційними партнерами.

Також Віталій розповів присутнім про зростаючий споживчий ринок Києва. Навіть офіційний його розмір дуже великий. Наприклад, він удвічі більший за ринок Софії і його об’єми можна порівнювати із такими столицями як Гельсінкі або Будапешт.

Зміни в Києві пов’язані з щільністю населення і точками зростання міста.

трц Киева

 

Два роки тому такою точкою зростання стали Бровари, де щорічно вводилося в експлуатацію близько 250-300 тис. кв.м. нового житла. Це призвело до того, що станція «Лісова», яка була кінцевою і не найпопулярнішою зупинкою метро, ​​за пасажиропотоком вийшла на перше місце.

Станція метро «Вокзальна», яка завжди була №1 за пасажиропотоком, опустилася на третє місце. Вона поступається метро «Академмістечко», яка отримує величезні потоки завдяки розвитку ще однієї точки зростання «великого Києва» – північного заходу області, у містах Гостомелі, Бучі та Ірпені. Третьою значною точкою зростання став Києво-Святошинський район (про що говорилося на попередньому прес-сніданку NAI Ukraine), і він буде впливати на потоки швидкісного трамвая.

Підводячи підсумки, Віталій Бойко зазначив, що ринок торговельної нерухомості показав дуже позитивні результати у 2018 році і спрогнозував, що незважаючи на «виборний рік», 2019-ий стане не менш успішним.

Директор департаменту торгових площ мережі торгово-розважальних комплексів Arricanо Анна Чуботіна погодилася із тим, що останній рік для галузі був хорошим і успішним для бізнесу.

Також вона повідомила, що в якісних проектах вакантність практично нульова – як у Києві, так і в містах України. Це свідчить про те, що попит явно перевищує пропозицію. Природно, це підкріплюється зростаючою купівельною спроможністю населення. Обороти рітейлерів ростуть.

– Серйозне зростання показують оператори електроніки і побутової техніки, – розповіла про цю тенденцію Анна. – Інновації, розумні будинки поступово входять в наше життя, і оператори будуть використовувати свої простори як шоуруми.

Також вона виділила зростання категорії sport-casual, що пов’язано зі зміною у стилі життя. Прагнення до більш комфортного одягу, взуття, визначає більший попит на бренди, які пропонують таку групу товарів.

Анна Чуботіна розповіла, як Arricanо працює над оптимізацією tenant-mix, використовує маркетингові інструменти для збільшення зростання товарообігу, про інтеграцію технологічних рішень, які дозволяють оптимізувати бізнес-процеси. Наприклад, додаток із кабінетом орендаря, запущений Arricanо, є універсальним каналом комунікації компанії із партнерами.

– Для того, щоб рітейл продовжував жити успішно, він повинен бути якісно представлений як в офлайні, так і в онлайні, – підкреслила Анна.

Arricano Анна Чуботина

Зростаючий попит і нові формати. Ринок офісної нерухомості бореться з дефіцитом площ

Про становище на ринку офісної нерухомості розповів керуючий директор NAI Ukraine Дмитро Корнієнко. Він також скористався нагодою порівняти ситуацію на ринку через 10 років. В офісній нерухомості спостерігається приріст більше, ніж в два рази: у 2008 році в Києві було представлено 800 тис.кв.м. офісних площ, тоді як зараз цей показник досяг 1,75 млн кв.м.

За словами Дмитра, відслідковуючи динаміку введення нових площ, можна відзначити істотне зниження останні кілька років. У той же час, попит на офіси зростає з боку IT-компаній, які у структурі попиту займають традиційно більше 50%. За останній рік відновився також інтерес з боку іноземних компаній, які заходять на ринок України.

– У відділі брокериджу офісної нерухомості NAI Ukraine фіксується найбільший інтерес із боку іноземних компаній Німеччини, Ірландії, Польщі, Іспанії та Італії, – каже керуючий директор NAI Ukraine.

В існуючих офісних центрах вакантність невелика і складає 6,5%. На 2019-2020 рік очікується введення в експлуатацію низки нових об’єктів сукупною GLA близько 240 тис.кв.м. Спостерігається тенденція підвищеного інтересу до проектів, які відповідають стандартам «Зеленого будівництва», сертифікованих BREEAM або LEEDS.

Орендні ставки в кращих БЦ Києва зросли на 4% з початку року і склали в середньому 27 дол. США/кв.м./міс. До кінця року середній рівень вакантності знизився до 6,5%. На даний момент, вартість оренди офісів класу А в Києві можна порівнювати з показниками Гамбургу і Варшави.

Дмитро продемонстрував карту коворкінгів і сервісних офісів, розроблену NAI Ukraine. Популярність цих форматів зростає, і нові об’єкти поповнюють офісний ринок нерухомості Києва.

Коворкинги в Киеве Карта

 

Комерційний директор Regus в Україні Юлія Литвиненко розповіла, чому сьогоднішні орендарі вибирають сервісні офіси.

– Regus позиціонує себе не як коворкінг, а як сервісний офіс, – повідомила Юлія. – Цей формат відрізняється від офісу – це приватний спейс, який належить тільки орендарю. Тоді як коворкінг у класичному розумінні – відкритий – shared-space, де різні орендарі ділять його між собою.

Regus називає затребуваність такого формату не просто трендом, а «революцією». За її словами, це пов’язано з рядом факторів. По-перше, скорочення витрат на оренду площ бізнес сприймає як суттєвий етап оптимізації витрат. Багато бізнесів у Європі та в Україні переглядають ставлення до оренди.

– За допомогою сервісних офісів власник може орендувати приміщення, яке йому потрібно «сьогодні, тут і зараз», а не «на виріст» для компанії, – говорить Юлія Литвиненко. – Немає потреби переплачувати за порожні площі просто зараз – це те, що може запропонувати на даний момент Regus. Тренд гнучкості набирає обертів і в Україні.

Другий фактор – це ризики. Україна, на жаль, все ще вважається ризиковою країною для бізнесу. Незважаючи на величезний потенціал, інвестори це розуміють, заходячи в Україну.

– Перш ніж укласти контракт на 3-5-10 років, вони вирішують стартувати із більш гнучких рішень, і вибирають офіси, що обслуговуються, – розповіла Юлія. – Багато хто розуміє, що інвестувати потрібно не тільки в оренду, але і в підготовку та обслуговування офісу. Концептуальний сервісний офіс пропонує готову систему all-inclusive офіс. Інвестор не витрачає свої гроші, і може вкласти їх у розвиток бізнесу.

Четвертий важливий фактор Юлія Литвиненко пов’язує зі зміною підходу до організації робочого процесу. Співробітники компаній більше цінують особистий простір, комфорт. У багатьох компаніях частина команди перебуває в офісі постійно протягом робочого дня, але є співробітники, які використовують офіс на гнучких умовах, частково працюючи вдома. Набирає обертів тренд пропонувати співробітникам умови, які їм потрібні для більшої ефективності.

Дослідження, проведене Regus, показало, що для 70% опитаних важливо, в яких умовах вони працюють. Це безпосередньо впливає на продуктивність. Різні простори сервісних офісів в одному місті пропонують розміщувати співробітників у своїх локаціях у різних районах – у тому офісі, куди їм зручно добиратися з будинку.

Також Юлія Литвиненко повідомила, що про плани розвитку IWG Plc – компанії, до якої входить Regus. Цього року IWG Plc планує вивести на ринок України ще один офісний бренд – Spaces.

 

Складів не вистачає. Ринок логістичної нерухомості відчуває гострий дефіцит

Як розповіла на прес-сніданку керівник департаменту оцінки і консалтингу NAI Ukraine Ірина Трунова, введення нової пропозиції на ринку логістичної нерухомості в 2018 році зменшився у 2 рази в порівнянні з попереднім роком. Обсяг чистого поглинання у 2018 році виріс на 10%.

Тим часом, на 2019-2020 роки заплановано введення ряду проектів загальною площею близько 190 тис. кв. м. Але навіть введення в експлуатацію нової пропозиції дефіцит площ на ринку Києва та області не буде компенсований.

За словами Ірини, незважаючи на величезний потенціал, Україна поки має один з найменших обсягів ринку і сильно поступається темпам введення нової пропозиції розвиненим країнам.

Склады в Украине

 

У 2018 році у зв’язку з фактичною відсутністю якісної пропозиції вакантність досягла мінімуму – 2,8%. Орендні ставки на ринку Києва та області знаходяться в діапазоні від 3,2 до 5,6 дол. США/кв.м./міс., в залежності від класу об’єкта.

 

Повний фотозвіт за посиланням: http://clc.am/TIY7dg