NAI Ukraine на MAPIC-2018. ТРЦ майбутнього вже є в Україні

NAI Ukraine на MAPIC-2018. ТРЦ майбутнього вже є в Україні

22.11.18
Розмір шрифту A- A+

14-16 листопада в Каннах пройшла глобальна галузева виставка в області рітейлу і девелопменту MAPIC-2018. NAI Ukraine – єдина компанія, яка вже третій рік поспіль представлена ​​на виставці окремим корпоративним стендом. У цьому матеріалі ділимося головними інсайтами заходу.

Всі дні роботи для нашої команди були максимально насиченими. NAI Ukraine провела понад сорок зустрічей з міжнародними рітейлерами – вже представленими на ринку України і новими. З багатьма з них переговори ведуться не перший рік, і деякі бренди близькі до того, щоб увійти на наш ринок. Проте, далеко не всі компанії обізнані з українськими реаліями.

– На жаль, окремі представники міжнародних брендів як і раніше катастрофічно мало знають про ситуацію в Україні, – розповідає засновник і CEO NAI Ukraine Віталій Бойко. – Вони чули лише про проблеми, про військовий конфлікт. З такими рітейлерами часто розмова починалася з їхнього рішучого заперечення – «ми не працюємо з країнами, які не перебувають у складі ЄС». Декілька аргументів із нашого боку – і їхня позиція кардинально змінювалася.

 

Головні аргументи для міжнародних ритейлерів

Один з головних аргументів під час переговорів – статистичні дані, які важливо презентувати із урахуванням тіньової економіки. Зростання ВВП, купівельна спроможність та роздрібні товарообіги міжнародних рітейлерів, які вже працюють на ринку, справляють враження на представників іноземних компаній.

Також переконливо виглядає список брендів, які зайшли за останні два роки в Україну. Позитивно сприйнята новина про вихід H&M та IKEA. Для турецьких компаній хорошим сигналом став вихід на ринок лідерів турецького рітейлу Koton і DeFacto – це дає поштовх для інших брендів. Зважаючи на відносно нестабільну ситуацію в Туреччині, Україна розглядається як важливий напрям для розвитку, який допоможе місцевим ритейлерам уникнути втрат у непростий період на батьківщині.

Відзначимо, що з усіма вищезгаданими брендами ми свого часу вели безпосередні переговори.

 

Корупція продовжує відлякувати

– Під час зустрічей з ритейлерами часто звучали питання про корупцію, – зазначає Віталій Бойко. – Проте сьогодні міжнародним брендам це не загрожує. Розголос подібних фактів у суспільстві відразу ж зупинить будь-які спроби корупції.

Якщо говорити про митницю, жоден рітейлер досі не заявляв про те, що у нього виникали складності з імпортом товару в Україну. Крім того, завдяки зоні вільної торгівлі з ЄС, європейські бренди отримали преференції при розмитненні продукції в Україні – відбулося скасування мита, податків і зборів, кількісних обмежень продукції, що ввозиться.

 

Якісні торговельні центри – ознака ринку, на якому варто починати бізнес

Ще більш красномовним підтвердженням доцільності того, що Україна – країна, де варто починати бізнес, стали наші реалізовані об’єкти, та об’єкти, що будуються. Через певні стереотипи частина іноземних компаній не очікує побачити у країні, яка перебуває у стані війни, торгово-розважальні центри, які нечасто зустрінеш навіть в Європі – гігантські та високоякісні.

Цікаво, що багато хто з рітейлерів, у тому числі, не представлені на українському ринку, вже відвідували Lavina Mall. Півтора роки тому, коли ТРЦ лише починав розвиватися, ці компанії не вірили, що Lavina Mall буде успішним об’єктом. Сьогоднішні результати роботи ТРЦ сприймаються ними як диво. Коли рітейлери бачать, що в об’єкт інвестовані сотні мільйонів доларів, його відвідують десятки тисяч людей на день і він отримує мільйони доларів товарообігу – їх інтерес до України істотно зростає. Сьогоднішній розмах, якість і реалізованість мега-молу багатьох змушує переходити до реальних переговорів.

Нагадаємо, що ТРЦ Lavina Mall став лідером з відвідуваності і отримав звання Event Mall за версією Best Retail Project.

 

Інвестиції близько. Міжнародні девелопери готові заходити в Україну

Цей рік на MAPIC відзначений зростанням інтересу до України з боку інвесторів.

– Зараз склалася ситуація, коли інвестори розглядають нашу країну як найближчу перспективу, – розповів Віталій Бойко. – Позитивні економічні прогнози, зростання ВВП і високий capitalization rate, що дозволяє купити діючий бізнес за малі гроші, змушують міжнародних девелоперів уважно стежити за Україною. І ці обставини діють незважаючи на негативні фактори – військовий конфлікт і корупцію.

Cap rate (ставка капіталізації), тобто дохідність інвестиційного проекту, це показник, за яким інвестор приймає рішення, заходити у бізнес чи ні. Іноземні інвестиційні фонди прагнуть максимізувати прибутковість інвестиційного портфеля для своїх акціонерів. Вони шукають і проникають на ринок з більшою ставкою капіталізації. Необхідно відзначити, що на ставку капіталізації впливає безліч факторів, основними з яких є: дохідність інвестиційного проекту, процентна ставка в країні і ризики країни. Зараз в українську ставку капіталізації включені дуже високі ризики.

Ризики – вагомий недолік і той фактор, який показує чому та чи інша країна продовжує бути закритою для міжнародного бізнесу. Ще один негативний аспект – складності з виходом із проекту для девелопера: часто інвестори не мають можливості продати бізнес і закрити операцію.

Зараз інвестиційні компанії привертає cap rate з позитивним прогнозом до зменшення. Нинішній показник 12%, який говорить про Україну як про країну з високими ризиками, виглядає не дуже привабливо. Але ми очікуємо його зниження, що покаже інвесторові поступову стабілізацію і безпеку для інвестицій. В українській історії був період, коли cap rate становив 8,5% в 2008 році. З 6-7% починається показник у розвиненій європейській країні.

Також, ризики країни – це великий недолік для розвитку девелоперського бізнесу в нашій країні, з урахуванням того, що традиційний девелопмент не включає в себе володіння об’єктами і передбачає розвиток проекту до його максимальної прибутковості з метою подальшого продажу.

Інвестори, з якими ми зустрічалися, вважають, що завдяки руху до ЄС в Україні скоротяться ризики, що знизить ставку капіталізації, і, відповідно, об’єкти нерухомості будуть дорожчати. Якби зараз на ринку були представлені знакові об’єкти без санкцій – вони були б готові їх купити. За ринком пильно стежать, і нікого не бентежить, що Україна не є членом ЄС.

Прецеденти інвестування в країну до входу в Європейський Союз вже були – такою країною стала Румунія. До входу в ЄС у них була та ж норма капіталізації, що і зараз. Причому вони зайшли перед кризою, в 2007 році.

– Мені постійно доводилося під час зустрічей на MAPIC говорити, що наша офіційна статистика не враховує повною мірою тіньову економіку, – зазначає Віталій. – І багато інвесторів згадували про Румунію. У цій країні схожі проблеми і також є корупція, але вона контрольована. Для представників інвестиційних компаній такі фактори не є табу.

 

Нові стандарти в digital-епоху

Головна заявлена ​​організаторами тема MAPIC-2018 – Transforming Reality: Physical in the age of digital. Цифрові технології та розвиток ecommerce вимагають перетворення існуючих форматів торгових об’єктів, і це вже очевидно для всіх гравців на ринку.

Багато часу на виставці приділено темі розваг у ритейлі. Обговорювалися нові формати entertainment, leisure, dining – того, що приваблює відвідувачів окрім торгової складової.

– Більшість озвучених ідей на виставці для нас – це або пройдений етап у роздумах, чи вже реалізовані проекти, – коментує Віталій Бойко. – Концепції об’єктів, де дотримується баланс між розвагами та торгівлею, ми впроваджуємо з 2009 року. І такі об’єкти стають надуспішними – вони випереджають не тільки українських конкурентів, але і виглядають у тренді міжнародного ринку.

Зараз можна говорити про те, що торговий центр виступає у ролі господаря, приймаючої сторони, а відвідувач в ньому – гість. Завдання кожного доброго господаря – розважати своїх гостей. Наприклад, в Lavina Mall так і відбувається: у ньому є унікальний розважальний парк, кращий кінотеатр в країні, щотижня проводяться великі event-заходи, в які залучені десятки тисяч людей.

У Blockbuster Mall центром тяжіння буде великий фудкорт, простора тераса з панорамним склінням і видом на Дніпро. І звичайно ж, у ньому буде величезна розважальна зона. У цьому мега-моллі у сукупності з чинним РЦ Блокбастер, співвідношення розваг і торгівлі складатиме 1:1.

І рітейл, і розваги – все бурхливо змінюється з розвитком цифрових технологій. Розваги вимагають гігантських інвестицій, завдяки яким залучається величезна кількість людей. Але головна проблема – як змусити відвідувачів прийти вдруге. Коли використання технологій було мінімальним, це було архіскладно і архідорого. Тепер же технології доданої реальності дозволяють кожного разу отримувати новий досвід на одних і тих же атракціонах. Розвиток цифрових технологій допомагає вирішити головну проблему розважальних парків – генерація повторного відвідування.

– Напевно, ми ще не до кінця оцінюємо вплив ecommerce, – говорить CEO NAI Ukraine Віталій Бойко. – Сучасний світ – двоканальний, світ неможливий без ecommerce, але ecommerce не може існувати без фізичної присутності. Ці тенденції вже впливають на торговельні центри. Магазини потрібні, проте не в такій кількості. Розробляючи концепцію ТРЦ зараз, потрібно планувати в ньому розміщення розважальної зони на 60% площі. Колись цей відсоток становив 20%, і туди входило і громадське харчування, і розваги.