Блог Виталия Бойко: Сносить или не сносить? Шанс для старой советской застройки

Блог Виталия Бойко: Сносить или не сносить? Шанс для старой советской застройки

23.11.18
Розмір шрифту A- A+

Устаревание жилого фонда в Украине — проблема, которая становится по-настоящему острой. Вопрос требует решения, но серьезно его пока никто не поднимает.

Редевелопмент вместо реконструкции

Сносить, реконструировать, оставить как есть? Как поступить со старыми советскими домами, которыми застроены целые районы украинских городов?

Государство не готово финансировать необходимую реконструкцию в полном объеме. А для частных инвесторов окупаемость таких проектов не очевидна, пока они не увидят реальные работающие примеры. Кроме того, всегда найдутся те, кто готов спекулировать на этой теме, вызывающей социальную напряженность в обществе.

Но сейчас нужны не спекуляции и теоретические дискуссии, а обоснованные экономические модели.

В 2018 году компании NAI Ukraine и Urban Experts вместе с британскими партнерами Leslie Jones Architecture создали уникальный для постсоветского пространства проект регенерации старого жилого района в Астане. Это не просто реконструкция домов, а редевелопмент территории с обновлением жилищного фонда, созданием современного урбанизированного пространства с использованием SMART-технологий.

Разработанная концепция применима в нашей стране, особенно, если учитывать, что себестоимость строительства в Казахстане и Украине близка. По этой же схеме можно реконструировать городские районы в любых постсоветских странах и бывших республиках социалистического блока.

Экономическая модель

В результате исследований получены долгоиграющие модели, с прописанными экономической и архитектурной составляющими.

Экономический просчет включал в себя стоимость регенерации района — внешнего благоустройства общественных территорий и внутреннего благоустройства дворов. Также проведены исследования двух вариантов реализации проекта за счет уплотнения застройки.

В первом случае рассматривалась возможность добавления новых жилых зданий по периметру микрорайона и надстройки этажей над существующими жилыми зданиями там, где это возможно. Путем надстройки модернизировались жилые дома советского периода во многих европейских странах — Германии, Венгрии, Чехии. Этот способ уплотнения застройки позволяет получить дополнительные доходы для реализации проекта.

Во втором случае предусмотрен снос самых устаревших домов с отселением жильцов в новые квартиры. На месте снесенных зданий предполагалось строительство современного жилья. В этом варианте надстройка этажей на старых домах тоже присутствует, но в гораздо меньшем объеме.

Архитектурная концепция

При редевелопменте работа архитекторов начинается с разработки нового мастер-плана территории. В этом проекте им достался район, плотно застроенный советскими типовыми домами. Хаос времен независимости создал дополнительные ограничения и барьеры. Острые проблемы этой территории — отсутствие организованных парковок, безопасных пешеходных маршрутов и наземные теплотрассы. Создано безбарьерное пространство, в котором приоритет отдан пешеходам и велосипедистам, а паркинги вынесены за пределы дворов.

После грамотного планирования район дополнен оптимальным набором SMART-технологий, опробованных в других городах. Современные урбан-кварталы в проекте выглядят не хуже, чем в развитых европейских городах. Информационные digital-тотемы, велопрокат и велодорожки, укрытия от непогоды с солнечными панелями на крыше, игровые площадки, урбан фарминг — вот неполный список того, что появилось в бывшем советском районе.

Где взять деньги?

Ну и наконец, главный вопрос: кто за все должен платить? Это стало одной из центральных частей исследования. Рассчитаны варианты финансирования с разным участием города и инвесторов и различной окупаемостью. Проект можно реализовать без поддержки города, с минимальной поддержкой и при полном городском финансировании. Каждый из вариантов имеет преимущества и недостатки, и может быть уместен в различных кейсах.

Работая в Казахстане, мы получили подтверждение, что такой проект можно реализовать без сноса домов и государственного финансирования, причем инвестор получит 20% годовых. В украинских реалиях рынка недвижимости — это хорошая возможность для небольших девелоперов. Если 20% окупаемости едва ли устроит крупных монополистов, то меньшие компании имеют шанс проявить инициативу и поучаствовать в таких проектах.