Property Times: Мини-инвесторы наступают: как краудфандинг может изменить девелопмент в Украине

Property Times: Мини-инвесторы наступают: как краудфандинг может изменить девелопмент в Украине

05.09.17
Розмір шрифту A- A+

Автор: Сергей Власов

Краудфандинг в недвижимости способен стать не только новым инструментом инвестирования, резко снизив порог входа в инвестиционные проекты, но и изменить рынок девелопмента в Украине. А заодно стать еще одним шансом привлечь в страну иностранный капитал.

Что такое краудфандинг в недвижимости?

Краудфандинг – это способ привлечения средств в проект по принципу «давайте сделаем это вместе». В недвижимости это коллективные инвестиции, которые привлекает девелопер для реализации своего проекта. Площадки для размещения и продвижения краудфандинговых проектов в интернете называют краудфандинговыми платформами. Это специализированные сайты, где девелопер может размещать свои идеи и проекты, привлекая группы мини-инвесторов, вместо получения заемных средств или поиска одного крупного вкладчика.

Для инвестора краудфандинг интересен возможностью вложить средства в крупные проекты недвижимости, и получить свою, пускай и небольшую, долю.

Краудфандинг подразумевает резкое снижение порога входа в проект. При этом, если краудфандинговая площадка представляет собой интернет-платформу, становится неважной локация «мини-инвесторов»: свою долю в развитие, к примеру, ТРЦ в одном из областных центров в Украине, можно вложить, будучи хоть в Европе, хоть в Австралии.

Немного истории

В середине XX века в США были созданы так называемые REIT (Real Estate Investment Trust), инвестиционные фонды недвижимости, которые за счет коллективных инвестиций приобретали недвижимое имущество, либо вкладывали собранные средства в девелопмент. REIT работали по схеме «доверьте деньги фонду, а он разберется, куда их лучше инвестировать» для обеспечения доходности, альтернативной фондовому рынку и депозитам. Отчасти деятельностью этих фондов был обусловлен глобальный экономический кризис 2008-го года, что привело к разорению самих фондов, потере денег вкладчиками, а также к катастрофическому падению доверия к инвестиционным фондам как таковым.

«С рынка в итоге практически полностью ушел целый инструмент для инвесторов – капитал активно избегал инвестфонды, как посредников, потерявших доверие. При этом капитал, пускай и сократившийся, по-прежнему «требовал точки приложения». Ею стали прямые инвестиции в девелопмент, т.е. деньги пошли напрямую к девелоперу», – комментирует Виталий Бойко, NAI Ukraine.

Краудфандинг становился все популярнее, бурно развивающиеся информационные технологии перенесли его на онлайн-платформы и сделали еще доступнее: как для инвесторов, так и для девелоперов, получивших возможность размещать на таких веб-узлах свои предложения. Краудфандинговые платформы достаточно быстро выросли в многомиллионные площадки – неудивительно, что большинство из них уже выкуплены инвестфондами, проигравшими битву в 2008-ом, но не желающими оставаться в стороне от денежных потоков, внезапно прирученных «айтишниками».

Сегодня в мире успешно работает целый ряд краудфандинговых площадок – Fundrise, Property Peers, Realty Mogul, Prodigy Network и Primarq. Например, Primarq специализируется на акционерном финансировании в жилую недвижимость, тогда как другие порталы имеют дело с коммерческой. Активно развивается краудфандинг в недвижимости на Ближнем Востоке – в этом регионе сегодня существует около 30 подобных платформ.

Краудфандинг в Украине

Если говорить о краудфандинге как средстве привлечения финансирования без привязки к недвижимости, то украинским стартапам он известен и опробован вполне успешно. В 2015-ом году, к примеру, украинские 3D-пазлы Ugears собрали на известной площадке Kickstarter более $400 тыс. Создателям популярной LED-вспышки для смартфонов iBlazr 2 удалось собрать более $250 тыс. Ранее успеха добились LaMetric (собрано $369 тыс.), Petcube ($251 тыс.), первый вариант вспышки iBlazr ($156 тыс.). И успешных кейсов значительно больше. В Украине есть даже собственная краудфандинговая платформа – Big Idea, помогающая собрать средства на реализацию местных проектов.

В 2014 году команда из Ивано-Франковска за счет краудфандинга открыла первый в Украине социальный ресторан Urban Space 100 – авторы проекта убедили сто предпринимателей вложить деньги в заведение, прибыль от которого идет на городские социальные проекты.

Но чтобы «поставить на рельсы» краудфандинг в недвижимости нужно немного больше, чем интересная идея и интернет-платформа.

«Нам, как обычно, не хватает пилотного проекта, успешного примера для демонстрации возможностей краудфандинга как для девелоперов, так и для инвесторов, – говорит Виталий Бойко. – Мы уже ведем переговоры с международной компанией, выступившей с инициативой создания подобной платформы, причем если изначально планировалось аккумулировать средства локальных «мини-инвесторов», то у наших партнеров возникла идея посредством такой платформы привлекать в Украину иностранные инвестиции. Кроме того, мы ведем переговоры с региональным украинским партнером по развитию проекта коммерческой недвижимости, в котором 30% финансирования планируется получить именно за счет краудфандинга».

Требуется краудфандингу и понятная, адаптированная под местный рынок законодательная основа. По словам Владислава Кисиля, KPD Consulting, в настоящее время законодательно определены механизмы инвестирования и финансирования исключительно объектов жилого строительства, тогда как вопрос инвестиций в строительство нежилых помещений остается открытым. Но это не означает что такие, известные рынку механизмы, как фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования и эмиссия целевых облигаций не могут быть использованы при реализации подобного проекта.

«Другой вопрос – цена, время и распределение рисков между застройщиками, краудфандинговой платформой (в той организационно-правовой форме, в которой она будет реализована) и инвесторами. В связи с этим, можно рассмотреть такие возможности как долевое участие в строительстве, создание инвесторами простого товарищества или же составление договора покупки-продажи будущего объекта между платформой и лицами, решившими принять участие в проекте. В любом случае, в результате, всех участников проекта должны объединять отношения общей долевой собственности», – считает Владислав Кисиль.

Новый инвестиционный инструмент

Краудфандинг может стать новым инструментом инвестирования просто в силу отсутствия сильной альтернативы: к банковской системе нет доверия, фондового рынка вообще, с золотом ситуация непонятна, а дома хранить деньги небезопасно. Есть еще криптовалюты, но с ними неопределенности еще больше. Пока чуть ли не единственным объектом вложения средств в Украине остается первичная жилая недвижимость (по сути, тот же краудфандинг). Но и к ней вопросов достаточно много.

Коммерческая недвижимость (в первую очередь, торговая) остается недосягаемой целью для инвестирования – при стоимости девелопмента ТЦ в миллионы долларов о вложении личных средств речи, конечно, не идет. Вернее, не шло, пока на горизонте не появился краудфандинг.

Виталий Бойко рассказывает о планах использования краудфандинга для собственного девелоперского проекта NAI Ukraine. «В краудфандинге крайне важны доверие к девелоперу и уверенность в успехе проекта. В этом плане мы рассчитываем на успех как компания, которую знают и которой доверяют на рынке», – говорит Бойко.

Краудфандинг в недвижимости может спровоцировать изменение рынка девелопмента: если ваш проект вызовет доверие группы мини-инвесторов, снимается чуть ли не обязательное условие девелопмента в Украине – наличие собственного значительного капитала.

Как уточняет Виталий Бойко, в сегменте коммерческой недвижимости в Украине сегодня строят только за счет equity (собственных средств компаний – ред.), а это самый дорогой ресурс, и никто на развитых рынках так не поступает. «У нас же рынок ограничен только теми компаниями, у которых уже есть свой equity или доступ к другим финансовым ресурсам. Краудфандинг в этом плане способен дать импульс развитию рынка в целом».