Аналитический отчет компании NAI Ukraine по результатам 2017 года

Аналитический отчет компании NAI Ukraine по результатам 2017 года

02.02.18
Розмір шрифту A- A+

Экономика Украины в 2017 году, как и годом ранее, демонстрировала стабилизацию с умеренным ростом по основным показателям. Колебания курса доллара были умеренными, и, хотя курс значительно возрос к концу года, он остался в рамках, заложенных бюджетом. Инфляция по итогам года составила 13,7% (приблизительно на уровне 2013 года).

Об этом в ходе пресс-конференции сообщила руководитель отдела консалтинга компании NAI Ukraine Марина Гуревич.

Кроме того, в Украине продолжается рост средней заработной платы, которая по итогам года выросла на 10,4% и составила 7332 грн по стране и 11643 грн в столице.

Индекс потребительских настроений по результатам года оценивается на уровне 62,3%, что является рекордным показателем с 2013 года. Такие показатели говорят о восстановлении потребительских настроений и перспективах дальнейшего роста.

Также демонстрировал рост и объем розничного товарооборота (+8%). Экспорт и импорт также выросли и по итогам трех кварталов достигли показателей порядка 90% от 2016 года в целом.

Вместе с тем растет и объем капитальных инвестиций в экономику и объемы строительства. За 3 квартала 2017 года они превысили показатели 2016 года на 14%.

Рынок офисной недвижимости

Здесь продолжались тенденции 2016 года. В 2017 году было введено порядка 40 тыс. кв. м новых площадей. Таким образом, уже второй год подряд объем нового предложения достаточно низкий.

Сейчас на разных стадиях строительства находятся более 300 тыс. кв. м новых офисных площадей, однако далеко не все они откроются в 2018-2019 гг.

Наиболее активно среди арендаторов себя проявляют компании IT-сектора и бизнес-услуги.

Ситуация с довольно низким предложением и хорошим уровнем спроса оказала свое влияние на рыночную вакантность. Если в начале года она была на уровне 20%, то к концу года она составила 13%. А в наиболее качественных объектах вакантность значительно ниже – вплоть до 0%.

Пока о глобальном росте арендных ставок речи не идет, но в некоторых наиболее качественных объектах потенциальным арендаторам озвучиваются ставки немного выше, чем были в предыдущие годы.

«Ситуация в офисной недвижимости не была столь хорошей уже последние восемь лет. Такое малое количество свободных площадей на рынке однозначно приведет к выздоровлению этого сектора недвижимости и уже сегодня он привлекает внимание инвесторов, которые готовы приобретать действующие бизнесы. Другая проблема, что не так много действующих бизнесов есть в продаже и офисная недвижимость слишком долго была в рецессии – целых 7-8 лет, поэтому большинство таких объектов уже находятся в руках у банка», – сообщил основатель и гендиректор NAI Ukraine Виталий Бойко.

Рынок жилой недвижимости

За 3 квартала 2017 года ввод в эксплуатацию жилья в Киеве и Киевской обл. составил более 2 млн кв. м. Наибольшее количество квадратных метров было введено в Голосеевском районе столицы.

В структуре введенных в эксплуатацию метров свою долю нарастил комфорт-класс. Это говорит о том, что, вместе с наращиванием новых площадей, все больше девелоперов обращают внимание на неценовые факторы (такие как инфраструктура, планировочные решения, общая организация ЖК и пр.), что позволяет им переводить свои объекты в более высокий класс.

На конец 2017 года на первичном рынке было выставлено 197 новостроек, что на 25% превышает показатели 2016 году. А на вторичном рынке объем предложения сохранился приблизительно на уровне 2016 года. Наибольшее предложение наблюдается в сегменте однокомнатных квартир. Также в структуре предложения немного увеличилось количество двухкомнатных квартир.

Наибольшее количество сделок зафиксировано традиционно в эконом-сегменте жилья на объекты небольшого масштаба по причине низкой покупательской способности населения.

В гривневом эквиваленте цены на «первичку» были стабильны в течение года с некоторыми сезонными колебаниями, а по результатам года они даже выросли в пределах 2%. Долларовые цены изменялись с колебанием курса доллара и к концу года они уменьшились, поскольку курс вырос.

На вторичном рынке цены несколько уменьшились (в пределах 5%), что связано как с сезонными колебаниями, так и с конкурентным давлением, которое оказывало большое предложение на первичном рынке.

В 2018 году объем ввода жилья также ожидается на высоком уровне. Цены будут зависеть от спроса, однако прогнозируется, что он также останется на уровне 2017 года. Конкуренция на рынке будет отражаться скорее не в цене, а в неценовой конкуренции застройщиков и больше внимания будет уделяться качеству объектов.

Рынок гостиничной недвижимости

Наблюдается рост количества туристов и бизнес-посещений как в Киеве, так и по Украине в целом, что положительно сказывается на рынке гостиничной недвижимости.

Вводятся в эксплуатацию объекты, строительство которых ранее было приостановлено на высокой стадии готовности.

В течение года цены в иностранной валюте были относительно стабильны, а в гривне они колебались в соответствии со с курсом доллара. Пока о глобальном росте цен речи не идет, однако в связи с ростом спроса сокращается количество акций и скидок от отелей.

Продолжается рост заполняемости отелей, которая по результатам года составила почти 45%. Показатель растет уже в течение нескольких последних лет и уже ненамного отстает от стандартных показателей заполняемости отелей (50-60%), что повышает доходность номеров и улучшает общее состояние на рынке гостиничной недвижимости.

Рынок логистической недвижимости

В связи с ростом товарооборота растет и активность ритейлеров, а соответственно и логистических операторов.

Ввод новых площадей имел место, однако в основном это были объекты, которые строились и открывались под конкретных арендаторов.

В сравнении с 2016 годом можно говорить о росте нового предложения. Вводились новые очереди в складских объектах, которые строились в течение последних лет, но так и не были введены.

На 2018 год прогнозируется более расширенных рост предложения. Об открытии новых объектов заявляют ряд крупных логистических комплексов, однако их открытие напрямую зависит от того, смогут ли они найти арендатора на свои помещения.

Спрос растет. Здесь превалируют небольшие лоты, но в связи с небольшим количеством нового предложения – сохраняется дефицит на качественные крупные складские площади. В связи с этим крупные ритейлеры вынуждены обращаться к покупкам складских объектов либо развивать их или строить самостоятельно.

Такая ситуация влияет на вакантность, которая заметно снижается. Арендные ставки пока не растут, однако в дальнейшем, при сохранении указанных выше тенденций – можно будет наблюдать снижение вакантности и небольшой рост ставок.

Рынок торговой недвижимости

На разных стадиях строительства находятся почти 1,3 млн кв. м новых площадей. При их открытии предложение на рынке торговой недвижимости увеличится в два раза. Среди запланированных к открытию есть довольно крупные объекты, что говорит о росте и развитии рынка.

На высоком уровне сохраняется активность ритейлеров. Рост товарооборота и потребительских настроений позволяют им расширять свои сети и присутствие в разных городах Украины.

И в 2016, и в 2017 году наблюдался выход на рынок новых брендов, которые ранее не были представлены. Ожидается что такая динамика продолжится и в последующие годы.

Вакантность в ТЦ столицы снизилась на 4%. С вводом большого количества площадей она скорей всего повысится вновь, но опасения о том, что она возрастет очень сильно необоснованные, поскольку новые ТЦ скорее всего откроются с достаточно высокой заполняемостью.

Арендные ставки продолжили свой рост, и в 2018 году, при открытии новых объектов, наиболее качественные из них сохранят эту тенденцию.

«Если 2015 год был годом сложностей, а 2016 год был шатким началом стабилизации и неуверенности в том, что будет дальше, то 2017 год – это год стабильных улучшений. Если бы экономическая ситуация продолжала находится в той же плоскости, то вскоре наши рынки могут стать привлекательны для инвесторов», – подытожил Виталий Бойко.