Дослідження офісних центрів Києва від NAI Ukraine: вакантність, орендні ставки та прогнози

Дослідження офісних центрів Києва від NAI Ukraine: вакантність, орендні ставки та прогнози

23.04.18
Розмір шрифту A- A+

Позитивні зрушення в економічній та соціальній сферах України призвели до покращення клімату на ринку офісної нерухомості Києва, що відобразилось на загальноринковому зниженні рівня вакантності (з 21% до 13%), незначному рості нової пропозиції (43,3 тис. кв.м.) та укріпленні орендних ставок. Слід зазначити, що у зв’язку з ростом орендної активності на ринку та зниженням загальноринкової вакантності, орендодавці все ще готові до гнучких умов, але в перемовинах тільки з цікавими орендаторами – компаніями з досвідом роботи на ринку, особливо міжнародним, які готові підтвердити свою платоспроможність та успішність свого бізнесу.

Компанія NAI Ukraine провела точкові дослідження офісних центрів у деяких з локаціях для розвитку офісної нерухомості в Києві, серед яких Центральна частина міста – з урахуванням Центрального ділового району (ЦДР) та його прилягаючих територій, Голосіївський напрямок, Оболонський район, район Петрівки, Лівого берегу – район проспекту М. Бажана.

Так, в ЦДР та його найближчому оточенні за кількістю об’єктів переважає пропозиція класу «В», проте в загальній структурі площ району класи «А» і «В» займають приблизно рівні частини, що пояснюється традиційно більшим розміром таких об’єктів. Цікавим є те, що в районі аналізу сконцентровано 60% від усієї ринкової пропозиції бізнес-центрів класу «А», а клас «В» складає лише 17% від загального числа офісних центрів Києва.

«Типовим» об’єктом на суб ринку є бізнес-центр класу «В» з площею до 10 тис. кв.м. Не дивлячись на достатньо високий рівень конкуренції на цьому субринку, район має чи не найвищий потенціал для офісного девелопменту за рахунок переваг свого розташування та росту попиту, що призведе до виникнення дефіциту на ринку офісних центрів класу «В» та подальшого зниження вакантності в бізнес-центрах класу «А».

Голосіївский район – це район, активізується у девелопменті, передусім за рахунок розвитку житлової нерухомості, і, не дивлячись на деяку віддаленість від ЦДР, має хорошу транспортну доступність і потенціал для офісного девелопменту. Рівень конкуренції в даному районі є достатньо слабким і представлений поодинокими об’єктами з невисокою вакантністю. Важливо, що при поточних показниках ринку та відсутності нової пропозиції, можна говорити про повне поглинання професійних офісних площ в районі аналізу протягом наступних декількох років і виникнення дефіциту. Проте, рівень ставок наразі невисокий, що, скоріш за все активізує девелопмент у більш довгостроковий перспективі.

Діловий район Петрівка має зручну транспортну розв’язку з найважливішими магістралями Києва та розвинуту інфраструктуру, хоча й є віддаленим від ЦДР. Рівень насиченості офісними центрами в даному районі є досить високим, але, більшість з них –невеликі об’єкти, деякі низької якості. Тільки половина офісних центрів кваліфіковані як бізнес-центри класів «В» і «В+», так як багато з об’єктів – редевелопмент колишніх промислових площ. Завдяки розгалуженій транспортній мережі та насиченості комерційною нерухомістю різного направлення, даний район зручний для бізнесу та має потенціал для офісного девелопменту.

Лівий берег Києва на сьогодні найменш розвинений з точки зору офісної нерухомості. Тут досить обмежена пропозиція бізнес центрів, здебільшого представлений сегмент Классу В та нижче. При цьому, проспект М. Бажана є однією з найбільш завантажених магістралей міста з щоденним потоком понад 65 тис. чоловік/день, вздовж якої розташовуються виходи з метро та численні маршрути наземного громадського транспорту. Тому, не дивлячись на найбільшу віддаленість від ЦДР, офіс у цьому районі цікавий багатьом бізнес сегментам, що не прив’язані до частого відвідування центру міста та можуть прив’язуватись до, наприклад місця проживання співробітників/розташування основних клієнтів, або прив’язані до інших ділових точок, на кшталт аеропорту Бориспіль чи логістичних об’єктів на виїзді з міста. Середня вакантність бізнес та офісних центрів тут нижче за середньо ринкову, з урахування поточного попиту, через 2-3 роки може виникнути дефіцит офісних площ. Проте, як у випадку з іншими віддаленими від центру районами, рівень ринкових ставок досить низький, тож перехід зацікавленості інвесторів у активні дії очікується в більш довгостроковій перспективі.

Читайте також: